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近年來，隨著城市建設的提質增速，土地整備、城市更新的推進，國家為了社會公共利益，最大限度的實現社會公約數，對有些項目采取政府征收，期間不可避免的涉及到對相關權利人進行補償，其中就包括類似盆景園的苗木補償。實踐中，類似盆景園盆景補償項目不常見，接觸的不多，關注度不是很高，對其補償研究也相對較少。
下面借此機會，談談對盆景園盆景政府征收補償的幾點看法，供同行參考。
一、充分認識、準確把握盆景蘊含的藝術價值，這是做好征收補償工作的前提。
盆景不同于一般的苗木，它是藝術美的創造，同山水畫和山水園林有著相似之處，注重寫意和抒情。雖師法造化，以自然為藍本，但又不僅僅是單純地摹擬自然景物，在創作上常常采取浪漫主義與現實主義相結合的藝術手法，以達到源于自然又高于自然的審美效果。
盆景又不同于盆栽：盆栽僅僅是一種栽培方式，在盆缽中栽植樹木花草．未經藝術加工。而盆景則是栽培技術與造型藝術高度結合的產物，具有鮮明的地方特色和優美的造型風格。同時，盆景中的樹木山石必須與盆缽、幾架相配合，互相協調襯托，才能構成真正完善的盆景藝術。
盆景是大自然景物的縮影，是集園林栽培、文學、繪畫等藝術，互相結合，溶為一體的綜合性造型藝術。盆景藝術在歷史的沿革過程中，形成樹木盆景和山水盆景兩大類。樹木盆景以木本植物工為主要素材，是活的生命體，其制作技術較為復雜，大致有挖掘、種植、整形、攀扎、修剪、上盆、養護等步驟，藝術上則要求具有老干虬枝，清奇古雅，生機勃勃，意韻深遠的效果。山水盆景則以山石、水、土為主要材料，為無生命物質，其制作技術要求側重于藝術境界，不論是層巒疊蟑，還是波光島影，應能表現出山河的錦繡壯麗。
因此，從上面的文字描述中，我們可以得出如下結論，盆景有別于一般的地栽苗木或栽培樹木，在征收補償中要充分考慮到它所蘊含的藝術價值，并使其所所蘊含的藝術價值得以體現，這是做好征收補償工作的前提。
二、評估中要遵循的評估依據
（一）經濟行為依據
政府有關部門出具的《關于***盆景園國家征收的實施意見》。
（二）主要法律法規依據
1.《中華人民共和國資產評估法》(自2016年12月1日起施行) ；
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019年08月26日第三次修正）；
3.《中華人民共和國土地管理法》（2019年08月26日第三次修正）；
4.《中華人民共和國民法典》（自2021年1月1日起實施）；
5.《中華人民共和國城鄉規劃法》（自2008年1月1日起施行）；
6. 國家及**市其它有關房地產的政策和法規。
（三）技術規范、規章類依據
1.中華人民共和國國家標準《房地產估價規范（GB/T50291-2015）》；
2.《房地產估價基本術語標準（GB/T50899-2013）》；
3.《**市房屋征收與補償實施辦法》；
4.《**省園林建筑綠化工程綜合定額》；
5.《**市園林建筑綠化工程綜合價格》。
（四）委托人和被評估單位需提供的資料
1.委托人和被評估單位的營業執照復印件；
2.《盆景園苗木搬遷補償評估委托書》；
3.《地栽盆景評估申報明細表（一）》；
4.《盆栽盆景評估申報明細表（二）》；
5.《**市征/收地拆遷補償工程測繪報告》。
（五）評估機構主動收集掌握的資料
1.盆景園內盆景的現場實際清點丈量的基礎數據（需相關方人員簽字確認）；
2.盆景園內盆景的實物照片；
3.估價人員收集盆景園盆景的有關價格信息資料；
4.聘請的盆景外部專家出具的《關于盆景市場價格的說明》（如認為有必要請提供）。
三、實踐中應履行的基本評估程序
一般在政府征收盆景園盆景補償的評估中，政府有關部門會從庫中選取有資質的專業評估機構按照要求進行評估。其基本程序如下：
（一）明確評估業務基本事項
評估機構與委托人就評估目的、評估對象與評估范圍、價值類型、評估基準日、評估報告使用范圍、評估報告提交期限及方式、評估服務費及支付方式、委托人及其他相關當事人與資產評估機構和資產評估專業人員工作配合和協助等重要事項進行商討，予以明確。
（二）簽訂資產評估委托合同
根據評估業務具體情況，對資產評估機構和資產評估專業人員專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價后，與委托方簽訂資產評估委托合同。
（三）編制評估計劃
根據資產評估工作的要求，編制評估工作計劃，包括確定評估的具體步驟、時間進度、人員安排，擬定資產評估技術方案等，報公司相關負責人審核、批準。
（四）現場調查
1.指導委托人、被評估單位等相關當事方清查資產、準備涉及評估對象和評估范圍的詳細資料；
2.根據評估對象的具體情形，選擇適當的方式，了解評估對象現狀，關注評估對象法律權屬；對涉及的評估對象進行逐項調查。
（五）收集評估資料
收集直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托人、被評估單位等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料；對資產評估活動中使用的資料進行核查和驗證，核查驗證的方式通常包括觀察、詢問、書面審查、實地調查、查詢、函證、復核等。
（六）評定估算
1.根據評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和成本法等評估方法的適用性，恰當選擇評估方法；
2.根據所采用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成測算結果；
3.對形成的測算結果進行綜合分析，形成評估結論。
（七）編制和提交評估報告
1.根據法律、法規和房地產估價規范的要求編制評估報告，經公司內部審核形成估價報告征求意見稿；
2.在不影響對最終評估結論獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人許可的相關當事方就估價報告有關內容進行必要溝通后，向委托人出具估價報告。
有些情況下，委托方在評估報告初稿出來后，會聘請行業有關專家對評估報告進行評審，形成專家審核意見，評估機構根據專家評審意見進一步修改后，再出具正式評估報告。
四、評估中應注意事項
（一）扎實做好現場實際清點，需要有關各方代表簽名確認
因為賠償金額涉及到盆景具體的數量、規格參數和評估單價。因此，做好盆景的現場實際清點，其高度、冠幅、地徑、胸徑、盆徑等基本參數要符合事實，經得起查驗。其現場清點表需要有關各方代表簽名確認。
（二）明確評估思路，研究政府的實施方案是買斷價還是補償搬遷費？
如果政府的實施方案是買斷價，那就評估盆景的市場價值；如果政府的實施方案是評估搬遷費，那就評估盆景在搬遷過程中可能產生的有關費用，如起挖費、包裝費、吊運費、途中運輸費、種植費、養護費、管理費、損耗費等。
（三）如果是評估盆景搬遷費，需要明確具體的補償內容。
舉個示例：該示例是位于深圳市羅湖區***盆景園的盆景政府征收補償，該盆景園緊臨深圳水庫一級水源保護區，地塊是租賃當地村股份公司的農用地，用于盆景的栽培和種值，盆景園內經實際清點盆栽盆景約5,381盆，地裁盆景5,793盆，合計11,174盆（具體以現場實際清點為準）。該盆景園緊臨一級水源保護區，經中央環保部督察，盆景園需要限期搬遷和清理，涉及到政府征收補償，其具體評估技術思路是：
根據《廣東省園林建筑綠化工程綜合定額》（2006版）、《深圳市園林建筑綠化工程綜合價格》（2000版）（以下簡稱“《綜合價格》”）對估價對象搬遷費用進行評估測算。
地栽盆景搬遷費由起挖費、包裝費、吊運費、途中運輸費、種植費、養護費、管理費、損耗費組成；盆栽盆景搬遷費用由包裝費、吊運費、途中運輸費、養護費、管理費、損耗費組成。各項費用內涵如下：
1.起挖費：包含修剪、起苗、清理場地等，套用《綜合價格》第九章第一節的“起挖工程”。土栽植物的起挖和種植費用隨土球直徑的增加而增加，而土球直徑直接與樹木的胸徑（喬木類）以及冠幅（灌木類）相關。因此，在評估時根據《綜合價格》規定的級別清點登記，并參照《綜合價格》的要求，經調查園林工程工人的小時人工費用測算起挖費用。
2.包裝費：主要指在起挖過程中包扎土球所耗用的費用，包括材料和人工成本。
3.吊運費：主要指在起挖過程中吊運集中所耗用的機械費用?？筛鶕鹜谫M的一定倍數計算。
4.途中運輸費：包括裝車、綁扎固定、運輸、卸車、按指定地點堆放等費用。由于于價值時點深圳未頒布相關的標準，本次測算參照《廣東省園林建筑綠化工程綜合定額》（2006）之消耗量標準，采用深圳市臺班及人工工日單價進行計算。關于搬遷距離，應根據實際搬遷情況確定，或者與被搬遷種養權利人協商，根據以往的估價實踐一般僅考慮深圳市內的搬遷的雙向距離（25公里×2）。
5.種植費：包括苗木的種植、支撐等費用。計算各類苗木的種植費用和棕櫚、喬木的支撐費用。苗木種植包括：挖穴、施基肥、栽植、澆水覆土、整形、清理、施工期養護等工序。套用《綜合價格》第九章第二節的“種植工程”；由于苗木種植綜合價格已包含了苗木用量及其價格，而后面我們又按苗木市場價給了損耗費，因此苗木種植綜合價格中應扣除苗木綜合價格，避免重復計算補償。苗木支撐包括：制樁、運樁、打樁、綁扎等工序。對于高度超過350cm的苗木，進行樹樁支撐。套用《綜合價格》第九章第三節“其它工程”之“（二）綠化維護措施”的“樹木支撐”，根據實際選用的樹木支撐套算，一般選毛竹樁材料支撐。
6.養護費：包含中耕施肥、整地、拔除雜草、整形細剪剝芽、防病除害、樹樁綁扎、加土扶正、鉤除枯枝、環境清理、垃圾清運、地勤安全、灑水、灌溉排水、設施維護等；為遷移后的養護費用，按成活期養護考慮，不考慮日常養護?？筛鶕鹜谫M的一定倍數計算。
7.管理費：為遷移后的維護費用，包括樹樁支撐和草繩繞樹干。樹木支撐：包含制樁、運樁、打樁、綁扎；草繩繞樹干：包含搬運、繞干、余料清理。一般根據上述費用之和的一定比例進行確定。
8.損耗費：根據苗木信息總價，依據《綜合價格》規定的同一檔次損失率，計算出苗木的損失費。棕櫚喬灌木：土球直徑40cm以內（含40cm）的苗木，損失率按苗木價值的5%計。土球直徑40-100cm以內（含100cm）的苗木，損失率按苗木價值的10%計。土球直徑100-180cm以內（含180cm）的苗木，損失率按苗木價值的15%計。
（四）評估時可根據實際情形決定是否聘請外部專家提供幫助。
評估機構如果對地栽盆景及盆栽盆景的市場價值把握不準,可以聘請外部有關園林學會盆景專家提供支持和幫助,本案例中我們就聘請了廣東園林學會盆景賞石專業委員會的3名專家出具了《關于位于深圳市羅湖區東湖街道***盆景市場價格的說明》尋求專家提供技術支持和幫助。
（五）注意事前、事中、事后全過程與委托人（國家征收一般是政府有關部門）、被征收人保持良好溝通。
良好的溝通，可以密切彼此之間的關系，這里說的溝通不是讓評估機構妥協，因為評估機構出具的評估報告，是為政府補償提供參考依據，是鑒定性質的評估報告，評估機構要獨立承擔法律責任。我們主張原則問題絕不能妥協，這關系著公共利益和相關當事人的合法權益的維護，關系著政府在人民群眾心里的形象和威望，關系著社會公平正義，馬虎不得。溝通有利于工作的推進，有利于各方達成補償一致意見。
希望評估機構和評估人員在執業過程中，堅持獨立、客觀、公正的原則，從實際出發，履行必要的評估程序，扎實做好基礎工作，充分聽取各方意見，提供客觀翔實、依據充分的評估報告，為委托方人民政府征收補償工作的推進提供有力支持。
