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在運用收益法評估企業價值過程中，需要將企業“一拆為二”，對于經營性資產（含對應的經營性負債），運用收益法進行評估；對于非經營性資產、非經營性負債和溢余資產，與企業生產經營活動沒有必然聯系，企業未來收益預測也沒有考慮其影響或貢獻，需要對非經營性資產、非經營性負債和溢余資產單獨進行評估。再將兩者的評估值相加，得到被評估單位的股權價值。
為簡化表述，本文將“非經營性資產、非經營性負債及溢余資產”簡稱為“非經營性項目”。非經營性項目的界定與識別，可能存在以下誤區：
誤區第十名
配套資產=非經營性資產
配套資產通常指不直接參與生產經營，但與其他生產資料相配合的資產，常見的配套資產包括職工宿舍、職工活動中心等。有觀點認為，配套資產沒有直接參與生產經營，因而是非經營性資產。這種觀點是錯誤的。
不論是直接參與生產經營的資產，還是不直接參與生產經營的配套資產，判斷其是否為非經營性資產的標準是相同的，即根據企業未來收益是否已直接或間接考慮了該項資產的貢獻而作出判斷。
以職工宿舍為例，對于生產型企業因廠區地理位置距離市中心較遠，為方便職工上下班而免費提供的職工宿舍，可視為企業的一項“薪酬或福利成本”，計作經營性資產。
誤區第九名
暫時閑置資產=非經營性項目
將評估基準日暫時閑置的資產全部界定為非經營性項目的做法，可能是錯誤的。
在同一企業的不同時期，對某項資產的配置和利用方式可能發生嬗變。如果某項資產在評估基準日及其后一定期限內系作為非經營性資產或溢余資產，但之后預計將轉為生產資料使用，則該資產應認定為經營性資產，且若該資產在未利用期間客觀上能獨立產生收益，則應將這部分收益納入評估范圍。
只有在評估基準日及未來經營期均處于閑置狀態的資產，才可確認為溢余資產。
誤區第八名
忽略了不同行業或企業配置資產的差異
本質上看，單獨的資產、負債本身并沒有經營性和非經營性的區別，其之所以出現經營性或非經營性的區分，系緣于在具體企業中的配置和利用情況的差異。
不同行業或不同企業中，對資產負債的配置和使用情況往往存在差異，因此，同一類資產在某些行業中可能是經營性資產，而在其他行業中可能是非經營性資產。比如，對于一般的工業企業而言，投資性房地產通常是非經營性資產，但對于以經營管理持有型物業為主營業務的企業來說，投資性房地產是經營性資產。
誤區第七名
根據資產的活動類別判斷經營性質
有觀點認為，為經營活動而準備或因經營活動而形成的資產、負債是經營性的，但為投資活動、籌資活動而準備或因投資活動、籌資活動而形成的資產、負債均是非經營性的。這種觀點是片面的。
誠然，為經營活動而準備或因經營活動而形成的資產、負債通常是經營性的。但籌資活動所形成的債務資本和權益資本均不能作為非經營性項目，因為前者系作為付息負債單獨進行扣除，后者是評估對象的構成內容，但籌資活動產生的應付利息、應付股利通常應界定為非經營性負債。而為投資活動而準備或因投資活動而形成的資產、負債的性質則更為復雜，應根據企業未來收益是否已直接或間接考慮資產、負債的影響進行具體分析。
因此，不能僅根據資產與籌資活動、投資活動、經營活動的關系判斷資產的經營性質，更不能簡單地將與籌資活動、投資活動相關的資產負債劃定為非經營性質。
類似地，不能僅根據資產與主營業務收入、其他業務收入的關系判斷資產的經營性質。此外，不能簡單地將某一會計科目項下的所有資產均界定為非經營性資產或經營性資產，而應對會計科目項下的各明細項目進行具體分析。
誤區第六名
忽略了“貨幣資金缺口”
衡量和計算被評估單位的溢余貨幣資金，系將被評估單位在評估基準日的貨幣資金余額，與被評估單位在評估基準日因經營所需而留存的最佳現金保有量進行對比，前者大于后者，表示被評估單位在評估基準日存在溢余貨幣資金，兩者差額即為溢余貨幣資金的金額，但若前者小于后者，則表示被評估單位在評估基準日的賬面貨幣資金無法滿足基本經營周轉需要，出現“貨幣資金缺口”。
比如，假設某企業評估基準日的貨幣資金為100萬元，評估基準日最佳現金保有量為300萬元，預測期第1年末的最佳現金保有量為400萬元，忽略其他因素。那么，認為溢余貨幣資金為0且預測期第1年營運資金增加額為100萬元的觀點是錯誤的，該觀點忽略了“貨幣資金缺口”的影響。正確的做法是，確認溢余貨幣資金為-200萬元且預測期第1年營運資金增加額為100萬元，或確認溢余貨幣資金為0且預測期第1年營運資金增加額為300萬元。
誤區第五名
把“為籌資或投資活動而準備的現金”
計入最佳現金保有量
假設某企業評估基準日有貨幣資金1000萬元，經營所需的最佳現金保有量為100萬元，預計預測期第1年需要償還負債500萬元，有觀點認為，評估基準日該企業的溢余貨幣資金是400萬元，這是錯誤的。
最佳現金保有量是指經營所需的現金保有量，而針對預測期擬進行籌資活動（主要指償還借款）或投資活動（主要指追加投資）而準備的現金，并不包含在最佳現金保有量中。被評估單位在預測期擬進行的償還借款和追加投資，會相應減少預測期的股權自由現金流，但并不因此減少評估基準日的溢余貨幣資金。
最佳現金保有量是在評估基準日這一時點基于經營活動所需的最基本留存現金，最佳現金保有量在評估基準日這一時點可視為股東的“不自由”現金；而為預測期擬進行的籌資或投資活動而準備的現金，是指評估基準日已儲備、待預測期支取使用的資金，對于評估基準日而言，這部分儲備的資金仍是股東“自由”支配的，待預測期實施籌資或投資活動時再作“現金流出”，如果將這部分儲備的資金不作為評估基準日溢余貨幣資金的構成項目，即實質是在評估基準日和預測期重復計算“現金流出”。
因此，在評估基準日這一時點，為預測期擬進行的籌資或投資活動而準備的現金應包含在評估基準日的溢余貨幣資金中。前例中，評估基準日該企業的溢余貨幣資金應該是900萬元。
誤區第四名
非經營性資產和溢余資產合計值<非經營性負債
從資金來源與資金運用的關系上看，非經營性資產和溢余資產的資金可能來源于非經營性負債，也可能來源于經營性負債或股東投入；而非經營性負債與企業生產經營沒有必然聯系，企業在未來收益預測中也未考慮其影響，非經營性負債不應形成經營性資產。
因此，在通常情況下，非經營性資產和溢余資產的合計值應大于非經營性負債，當出現相反現象時，需要檢查是否正確區分了資產、負債的經營性質與非經營性質。
誤區第三名
以日?；顒幼鳛樽R別非經營性資產的標準
有觀點提出，經營性資產是指可以用于企業日?；顒?，并產生相關經濟利益流入的資產。這種觀點存在一定的不足之處，因為根據會計準則的定義，日?；顒邮侵钙髽I為完成其經營目標所從事的經常性活動以及與之相關的其他活動，基于該定義范疇的日?；顒邮切纬善髽I利潤的重要來源，但并非唯一來源，非日?；顒樱ū热?，長期股權投資和處置固定資產、無形資產等活動）也常常對企業利潤產生影響，進而影響企業各種口徑下的收益，日?；顒臃懂犈c企業收益口徑可能不匹配。
經營性資產和非經營性資產的劃分和判斷，應緊扣企業預期收益口徑，凡是在企業預期收益口徑中已經包含其影響或貢獻的資產，均應界定為經營性資產；凡是對企業預期收益不產生任何直接或間接影響的資產，應界定為非經營性資產。
在實務操作中，檢驗某項資產是否屬于非經營性資產，可運用模擬抽離法，即在企業未來收益預測及具體的評估模型中，將某項資產模擬抽離該企業，分析抽離行為是否會未影響企業未來收益或其他評估參數，若抽離該資產對企業未來收益預測值或評估模型的相關參數不產生任何影響，則該項資產屬于非經營性資產，否則為經營性資產。
誤區第二名
混淆了溢余資產與經營性資產、
非經營性資產之間的邏輯關系
有觀點認為，溢余資產是指超出了企業日?；顒颖貍湟幠５馁Y產，與企業收益無直接關系，包括與生產經營無關的部分非經營性資產、無效資產。該定義以日?；顒拥呐袛嘧鳛樽R別溢余資產的基礎，不僅存在日?；顒臃懂犈c企業收益口徑不匹配的問題，還混淆了溢余資產與經營性資產、非經營性資產之間的邏輯關系。
資產的經營性與非經營性是基于經營屬性這一維度作出的判斷，而資產的必備與溢余與否是根據配置屬性這一維度作出的分析，如果對同一企業的資產同時采用這兩個維度進行識別，勢必存在兩種維度識別結果的交叉或重疊，導致兩種維度識別結果邏輯關系的混亂。因此，對溢余資產進行識別的前提，是正確認識溢余資產與經營性資產、非經營性資產的關系。
為合理識別溢余資產，應以資產經營屬性為一級維度，以資產配置屬性為二級維度，建立區分層次的二維分類體系。企業的所有資產首先區分為經營性資產和非經營性資產，然后再根據資產規模與企業經營規模的配置關系，將經營性資產細分為必備的經營性資產和溢余的經營性資產。必備的經營性資產是企業現時或未來持續生產經營活動所需的資產，溢余的經營性資產是指超過了企業現時或未來持續生產經營活動必備規模的資產。
對于非經營性資產，因其與企業現時及未來生產經營活動無關，在理論上難以根據資產規模與企業經營規模的配置關系將其進一步分解為必備的非經營性和溢余的非經營性資產，且非經營性資產已作單獨列示和評估，再對非經營性資產進行細分已無實際意義。
因此，我們所稱的溢余資產通常指溢余的經營性資產。
誤區第一名
非經營性項目的界定與報表口徑不匹配
對于集團型企業，對其經營性資產采用收益法進行評估時，通常按業務單元劃分，并采用合并報表口徑開展預測和折現，此時，若僅界定出母公司的非經營性項目，則遺漏了子公司的非經營性項目的價值，正確的做法是，應基于相同的合并報表口徑，識別出合并范疇內的非經營性項目。當然，將非經營性項目的價值與經營性資產的價值相加時，應扣除少數股東所享有的非經營性項目價值。
如果選擇母公司報表口徑對集團型企業價值進行評估，則相應地只需識別出母公司的非經營性項目，此時，子公司的非經營性項目價值，包含在母公司所持的長期股權投資的評估值當中。
