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房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、基本術(shù)語和相關(guān)工具書中對(duì)“報(bào)酬率”的解釋為“將估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率”，同時(shí)實(shí)操中不少時(shí)候折現(xiàn)率也與報(bào)酬率相同，房地產(chǎn)估價(jià)中報(bào)酬率和折現(xiàn)率一同發(fā)揮著關(guān)鍵作用，兩者既有相同之處又有明顯區(qū)別，正確理解報(bào)酬率和折現(xiàn)率的區(qū)別與共同點(diǎn)，對(duì)于準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)至關(guān)重要。共同點(diǎn)上，兩者實(shí)際上都是體現(xiàn)投資者對(duì)投資收益的期望，無論是報(bào)酬率還是折現(xiàn)率，都是基于投資者希望通過房地產(chǎn)投資獲得一定回報(bào)的理念而產(chǎn)生的；另外兩者也都考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，形象的體現(xiàn)出“今朝一元?jiǎng)龠^明日一元”的時(shí)間價(jià)值理念，應(yīng)用過程中都將未來的收益或現(xiàn)金流與當(dāng)前的價(jià)值聯(lián)系起來，直接影響著未來租金收入、開發(fā)利潤、成本回收等現(xiàn)金流的現(xiàn)值，進(jìn)而決定了一項(xiàng)房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。兩者區(qū)別中，報(bào)酬率更側(cè)重于房地產(chǎn)投資的內(nèi)在收益水平：它主要是從房地產(chǎn)本身的收益情況出發(fā)，如租金收入、房產(chǎn)增值等方面來確定投資者期望從該項(xiàng)房地產(chǎn)投資中獲得的回報(bào)率；例如，對(duì)于一個(gè)長(zhǎng)期出租且租金收益穩(wěn)定的住宅房產(chǎn)，報(bào)酬率更多地反映了該住宅通過租金獲取收益的能力以及可能的房產(chǎn)價(jià)值增值情況。折現(xiàn)率更強(qiáng)調(diào)資金的綜合成本和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償：它不僅僅考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，還考慮了整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下資金的機(jī)會(huì)成本；例如，當(dāng)市場(chǎng)利率較高時(shí)，投資者有更多其他投資選擇，此時(shí)房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率會(huì)相應(yīng)提高，以反映資金投入房地產(chǎn)而非其他投資領(lǐng)域的機(jī)會(huì)成本和風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際應(yīng)用場(chǎng)景下，報(bào)酬率和折現(xiàn)率聯(lián)系緊密，如市場(chǎng)上折現(xiàn)率較高，意味著資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償要求就會(huì)偏高，那么確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估的報(bào)酬率時(shí)則會(huì)相應(yīng)提高，反之亦然，如折現(xiàn)率下降了，報(bào)酬率也會(huì)隨之降低。當(dāng)然，實(shí)際運(yùn)用中兩者也各有所長(zhǎng)，報(bào)酬率的應(yīng)用普遍是評(píng)估長(zhǎng)期持有且以獲取租金收益為主要目的房地產(chǎn)使用，比如大量的住宅、臨街商業(yè)租賃市場(chǎng)，都是分析物業(yè)的租金收益和預(yù)期市場(chǎng)狀況，結(jié)合報(bào)酬率來確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值；折現(xiàn)率的應(yīng)用更多偏向于現(xiàn)金流分析，比如大型商業(yè)房地產(chǎn)或者服務(wù)設(shè)施經(jīng)營項(xiàng)目，這類項(xiàng)目中可能涉及多個(gè)階段、不同時(shí)期、不同形式的現(xiàn)金流入和流出，單純的房地產(chǎn)收益僅僅只是物業(yè)收益的組成部分，這個(gè)時(shí)候衡量整個(gè)價(jià)值時(shí)使用折現(xiàn)率更為貼切。總的來說，報(bào)酬率其實(shí)可以認(rèn)為是一種特殊的折現(xiàn)率，如果聚集于房地產(chǎn)的收益分析上，報(bào)酬率從數(shù)學(xué)概念上來說與折現(xiàn)率完全相同；從報(bào)酬率和折現(xiàn)率的關(guān)聯(lián)性上看，兩者受市場(chǎng)因素影響的變動(dòng)方向也是一致的。不過報(bào)酬率和折現(xiàn)率在計(jì)算方法的選取上仍然有所不同，比如報(bào)酬率常見的市場(chǎng)提取法、累加法和投資收益率排序插入法，折現(xiàn)率除了上述三種方法外還可以使用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）和加權(quán)平均資本成本等方法，從計(jì)算方法上來看報(bào)酬率的顯著特征是依附于有形資產(chǎn)確定的一種收益乘數(shù)，而折現(xiàn)率則偏向于市場(chǎng)平均乘數(shù)。關(guān)于房地產(chǎn)報(bào)酬率和折現(xiàn)率，目前在城市區(qū)域中市場(chǎng)提取法的應(yīng)用條件較為成熟，除了傳統(tǒng)的踩盤調(diào)查、中介購買交易數(shù)據(jù)、搜集政府公布的信息外，現(xiàn)在還可以通過司法拍賣類的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，這樣結(jié)合累加法能夠更為準(zhǔn)確的確定收益法評(píng)估中的所需的報(bào)酬率或者折現(xiàn)率。但是筆者通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，報(bào)酬率、折現(xiàn)率這些收益乘數(shù)與所處市場(chǎng)價(jià)格高低水平往往關(guān)聯(lián)性不太強(qiáng)，例如核心商圈的臨街租賃物業(yè)的報(bào)酬率，不一定比成熟街區(qū)租賃物業(yè)的報(bào)酬率高，但通常條件下新建開發(fā)區(qū)的租賃物業(yè)的報(bào)酬率是所在城市中報(bào)酬率最低的，對(duì)于上述狀況折現(xiàn)率也基本可以套用；再如同一處大型物業(yè)，租賃單價(jià)高的物業(yè)其報(bào)酬率未必高于租賃單價(jià)低的物業(yè)，這與人們通常認(rèn)知下的為了投資風(fēng)險(xiǎn)越高要求的報(bào)酬率越高的情形有所沖突，其中原因與投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)不同人群的影響程度也完全不同，例如某套物業(yè)對(duì)于個(gè)體投資人而言資金占用極大，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，但同樣的物業(yè)對(duì)于機(jī)構(gòu)或者企業(yè)來說，資金占用帶來的風(fēng)險(xiǎn)就微乎其微了。所以最終報(bào)酬率和折現(xiàn)率的作為評(píng)估參數(shù)的選取和應(yīng)用，還是得回到具體項(xiàng)目具體估價(jià)對(duì)象中，具體問題具體研究，并沒有廣泛而通用的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)中報(bào)酬率和折現(xiàn)率既有共同點(diǎn)又有區(qū)別，只有充分認(rèn)識(shí)了兩者的特點(diǎn)，才能更為科學(xué)準(zhǔn)確的去完成估價(jià)工作。房地產(chǎn)估價(jià)中每一處看似單純而簡(jiǎn)便的參數(shù)，背后都是細(xì)膩而復(fù)雜的大量經(jīng)驗(yàn)累積和總結(jié)。正如每一處房產(chǎn)背后都有獨(dú)一無二的故事，每一次報(bào)酬率和折現(xiàn)率的設(shè)定都是對(duì)那份獨(dú)特的解讀與尊重。本文借兩個(gè)參數(shù)的介紹，希望能為大家理解估價(jià)提供一方小小的窗。
