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    軍隊房地產評估要點集納
    • 來源:中國土地估價師與土地登記代理人協會作者:北京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司 敖桂艷 劉貴清發布時間:2023-05-12 08:35:23

    軍隊房地產項目工作要點集納

    北京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司 敖桂艷 劉貴清

    近年,北京金利安公司在評估工作中接觸到軍隊房地產項目,并在2020年底中央軍委后勤保障部組織的“房地產評估機構預先采購”工作中,入圍軍隊房地產評估機構名錄,自此公司開啟了軍隊房地產評估項目新篇章。筆者有幸參與了軍隊房地產評估工作,特將該類工作要點和感悟總結如下。

    一、軍隊房地產評估的意義為深入貫徹落實黨中央關于加快推進軍民融合深度發展和中央軍委關于加強軍用土地資源管理的一系列重要指示精神,加快推進軍隊房地產整合管理工作,中央軍委后勤保障部出臺了一系列軍隊房地產評估的指導性文件。軍隊房地產評估,不同于以往的一般性評估項目,是一種特殊的軍事經濟活動,是軍事價值的經濟體現。軍隊房地產評估,是保證軍隊房地產資源充分利用,彌補國防經費不足,支援國家經濟建設的有效途徑,是保護軍產權屬、加強空余房地產管理的有效手段,是調劑管護好戰略儲備資源。因此,做好軍隊房地產評估工作意義重大。

    二、軍隊房地產評估的業務特點

    軍隊房地產的特點,決定了軍隊房地產評估的業務特點。

    (一)軍隊房地產的特點

    (1)軍隊房地產的權屬歸中央軍委,由中央軍委后勤保障部代表行使。

    (2)證載土地性質為劃撥,房屋用途為軍事設施。

    (3)現狀用途多樣性。除常見的辦公、商業、旅館等用途外,還有軍用碼頭、油庫、療養院、訓練場、防空洞、碉堡、無人島等。

    (4)城市中心、位置較好的區域,與民用建筑沒差別;位置偏遠地區,與民用建筑區別明顯。

    (二)軍隊房地產評估的業務特點

    (1)既要遵從國家房地產管理方面的法律、法規,又要符合軍隊房地產管理要求。

    (2)軍隊房地產評估管理逐步從嚴規范。從最早1995年的《軍用土地使用權轉讓管理暫行規定》,到1998年的《軍隊房地產評估管理暫行規定》,到2019年的 《關于規范房地產轉讓估價工作有關問題的通知》,再到近年來出臺的一系列政策文件,逐步從嚴規范。

    (3)文件不公開,但適用性較強。這也是軍隊房地產評估難的主要原因之一。涉及的文件政策較多,且保密,每個文件都有其出臺的背景及適用條件。要想做好該項評估工作,需要深入文件政策,認真解讀政策的適用條件。

    (4)涉及物業類型較為復雜,評估關注點多。軍隊房地產現狀用途較多,通常多種用途,評估時要結合項目具體情況進行分析,按主用途或者分區域、分用途進行評估。

    (5)評估報告形式多樣。

    (6)搜集資料較多。需要搜集的資料較多,包含權屬、歷史沿革、規劃、測繪、市場、價格內涵等方面,有的需要軍方提供,有的需要地方提供,有的需要估價師搜集。很多時候,資料不是一次性能搜集齊全的,需要后期補充搜集。

    三、法規特殊適應性

    軍隊房地產評估與普通房地產評估的估價依據既有相同的法律法規和技術規范,也有其獨特的政策文件。也就是說,軍隊房地產評估除了遵循《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮土地估價規程》、地方的法律法規外,還應遵從軍隊房地產相關規定,如《中國人民解放軍房地產管理條例》《軍用土地使用權轉讓管理暫行規定》《關于進一步規范軍用土地使用權轉讓管理工作的通知》等。由于每個政策文件都有其出臺的背景及適用條件,在實際工作過程中,要結合不同的情況,選擇有針對性的政策文件。這些針對性的政策文件對處理該類項目的技術問題有著極其重要的意義。

    四、感悟

    (一)要有政治覺悟,遵守保密原則

    第一條也是最重要的一條。軍隊房地產評估項目,不同于一般的評估項目,評估工作只是涉及整體工作中的一個環節,要綜合考慮整個事件的情況,站在政治的高度,在講原則的基礎上提供專業的技術服務。

    所有參與軍隊評估的人員要嚴格執行保密原則,任何人不得向外泄露有關軍隊評估的相關情況,不進入軍管區拍照,不泄露評估結果。

    (二)軍隊房地產評估注重程序

    軍隊房地產管理較為嚴格,軍隊房地產評估事關重大,其評估程序亦較為嚴格。了解其工作流程有助于對整個評估工作節奏的把控。

    (三)涉及溝通環節較多

    與普通房地產項目相比,軍隊房地產項目更注重溝通。涉及溝通環節和相關方較多,包括勘查現場時與領勘人的溝通,搜集項目資料、補充資料時與相關方的溝通,專班會上與相關方的溝通、專家審核時與專家的溝通。

    (四)現場查勘要細致,不能只聽信于介紹

    現場查勘除了要由有經驗的估價師實施,現場查勘還要詳細認真。首先,確定項目紅線,確保估價對象范圍在項目紅線內??辈楹筚Y料整理工作要及時,盡量當天整理,避免遺忘,有遺漏的及時補勘,不要 猜想或得過且過。其次,重點關注紅線基礎設施情況,不能只聽信于相關人員介紹,要找到證明依據。另外,租賃情況也要重點關注,不能只聽介紹,要拿到確定的租賃協議,甚至租賃的歷史沿革。

    (五)搜集資料要全,注重積累人脈關系

    軍隊房地產評估在評估方法上要窮盡,各種方法涉及的資料都要搜集,有房地產市場的資料,有土地市場的資料,有成本的資料,有收益的資料,有基準地價的資料,有價格構成、價格內涵的資料,有現在交易數據,有歷史交易數據。每個評估公司不可能積累這么全的數據資料,尤其是涉及外地評估項目時,很多需要他人提供幫助,這樣就要平時注重人脈關系的積累。

    (六)記錄存檔,多總結

    軍隊房地產評估項目持續周期較長,涉及人員、召開會議次數較多,應將每次會議上討論的問題、解決方式等以會議紀要形式發送相關方并留存,連同評估報告附件、底稿等一并存檔。

    在項目啟動前做好培訓準備工作,結束后認真做好總結工作。


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