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多層住宅加裝電梯后的價值評估
——基于出資回報系數和樓層調整系數的研究
一、多層住宅加裝電梯的出資回報系數研究
因加裝電梯后的房地產成交實例較少，但同小區內往往有大量未安裝電梯的房地產成交實例，如何通過同小區內未安裝電梯的房地產價值來求取加裝電梯后的房地產價值？首先要解決因加裝電梯帶來的出資回報問題。在主要考慮出資分攤金額的前提下，假設該房地產增值系數等于由加裝電梯而導致的出資回報系數 Ki（i代表不同樓層）。則理論上：
多層住宅加裝電梯后的價值=多層住宅加裝 電梯前的價值×（1+多層住宅加裝電梯的出資回報系數Ki）。
即：V后=V前×（1+Ki）。
（一）出資回報系數的測算
多層住宅加裝電梯后，從使用角度看，除1樓外，對其余樓層的住戶都帶來了出行的便利；從經濟角度看，除1樓外，對其余樓層房地產的增值是不言而喻的。同時，多層住宅加裝電梯后往往受到通風、采光、噪音等方面的負面影響，但頂層住戶在這些方面所受的負面影響幾乎可以忽略不計。故先求取頂層房屋的增益系數，并根據出資與回報成正比的原則，進而推算其余樓層的增益系數，可得到多層住宅加裝電梯的出資回報系數。
1.頂層增益系數的確定
假定：（1）一樓住宅不因有無電梯而對其價格產生影響 ；
加裝電梯的樓棟頂層已進行了防水隔熱處理（或平改坡等）；
在這兩個假定下，借鑒《上海市國有土地上房屋征收評估技術規范（滬房規范〔2018〕6號）》 規定的有、無電梯的樓層調整系數，通過下列表達式，可較容易的得到加裝電梯后的頂層增益系數，即 ：
加裝電梯后頂層增益系數=頂層有電梯的樓層調整系數-頂層無電梯的樓層調整系數。
具體見下表：
備注：帶*系數為下文舉例所采用的系數。
有了頂層增益系數表（見表1），可根據出資與回報成正比的原則推算出其他樓層的增益系數。
2.出資回報系數Ki的確定
上海市房屋管理局在總結各區加裝電梯成功案例的基礎上，于2021年1月 18日，公布了《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業主出資指導區間》， 按照“誰受益，誰出資”的原則，確定了具體加裝電梯分攤費用（見表2）。
在僅考慮加裝電梯費用，不考慮后續產生的維修費、保養費、電費、管理費和電梯更新等費用的前提下，取上海市房屋管理局公布的出資指導區間中位數，結合上文多層住宅加裝電梯后頂層增益系數表，根據出資與回報成正比的原則，將表2的各樓層中位數占頂層中位數的比例乘以表1，即可得到多層住宅加裝電梯的出資回報系數Ki即 ：
結合實際情況，不同樓型的相同樓層，加裝電梯后的增益系數應當基本相同，且從表3可見，由于平層入戶和錯層入戶的出資金額差異不大，故將兩種入戶方式的出資回報系數取算術平均值進行合并，并對相同樓層的出資回報系數進行統一，以表2為基礎，通過如上逐一計算后可得到表3：
（二）舉例
某小區有大量未加裝電梯的多層住宅成交案例，通過比較法求出未加裝電梯的6層樓型的2樓住宅單價為5萬元/㎡和6樓單價4.83萬元/㎡，該小區采用平層入戶的加裝電梯入戶方式，現欲求取加裝電梯后的2樓和6樓住宅單價。
2樓：5萬元/㎡×（1+1%）=5.05萬元/㎡；
6樓：4.83萬元/㎡×（1+7.5%）=5.19萬元/㎡；
則單套住宅建筑面積為66㎡的6樓房地產加裝電梯前后的總價為：
加裝電梯前：4.83萬元/㎡×66㎡=318.78萬元；
加裝電梯后：5.19萬元/㎡×66㎡=342.54萬元；
可見加裝電梯前后單套住宅總價相差23.76萬元（342.54-318.78），即因加裝電梯為該套住宅帶來了23.76萬的升值。這樣的估價結果既考慮了出資成本，又與實際電梯使用程度相關聯。
二、多層住宅加裝電梯后的樓層調整系數研究
若將原始無電梯時的房地產價值視作成本，將加裝電梯帶來的增值視作出資回報，則加裝電梯后的房地產價值應為兩者相加之和。在同一幢樓內，通過多層住宅加裝電梯的出資回報系數Ki確定各 樓層加裝電梯后的房地產價值后，便可得到多層住宅加裝電梯后的樓層調整系數Li。在有加裝電梯后的成交實例的情況下，不同樓層的房地產價值可通過此系數快速求取。
（一）樓層調整系數的測算
參照《上海市國有土地上房屋征收評估技術規范（滬房規范〔2018〕6號）》規定的上海市居住房屋的樓層調整系數Mi（無電梯），在此系數基礎上加上各層加裝電梯后的出資回報系數Ki（見表3）就等于新的樓層加裝調整系數Li。
即：Li=Mi+Ki。
可得到表4，加裝前后對照如下：
住宅加裝電梯后的樓層調整系數Li為比較法個別因素的調整提供了量化依據；亦為若干年后由于規劃征收房屋的需要，對加裝電梯后的估價對象進行征收補償提供了參考依據。
（二）舉例
某小區加裝電梯后的6層樓型的2樓住宅單價為5.08萬元/㎡，現求取同小區同樓型加裝電梯后的6樓住宅單價。
6樓：5.08萬元/㎡×（1+6%-3%）=5.23萬元/㎡。
三、結語
加裝電梯不僅從實際使用角度為居民帶來了出行的便利，更從經濟角度為其房地產帶來了一定的增值。通過出資回報系數和樓層調整系數，可對多層住宅加裝電梯后，不同樓型、不同樓層、不同可比實例間進行較為靈活、簡便、合理的估價。
出資回報系數（Ki，表3）主要解決的是同一小區有、無加裝電梯之間的估價；樓層調整系數（Li，表4）主要在參照無加裝電梯的樓層調整系數基礎上，結合業主出資成本的回報等因素，解決加裝電梯后同一小區內各不同樓層間合理的調整系數。本文以假定1樓住宅在加裝電梯前、后價值未產生變化為研究前提，實際上1樓住宅因加裝電梯后，導致其房屋的通風、采光受一定的影響，加上電梯運行中的噪音污染，原本底層的出行便利優勢因加裝電梯而減弱，原先1樓住宅的剛需人群，即老年人或殘疾群體不再選擇1樓住宅，因而1樓住宅在加裝電梯后客觀上有一定的價值減損，該問題有待進一步研究。
參考文獻 ：
[1] 柴強 . 房地產估價理論與方法 [M]. 北京：中國建筑 工業出版社，2017,6：284-333.
