2022年土地估價報告評審中存在的主要問題(一)——土地估價技術問題
Q估價結果問題
A
1.結果確定方法不當。兩種方法的測算結果差異將近60%,無任何說明且直接采用算術平均值。
2.底價決策建議未說明理由。工業用地評估報告未與工業用地出讓最低價標準進行對比分析。
3.在確定估價結果的過程中,直接舍棄一種方法進行地價測算,且依據不足。
Q報告格式問題
A
估價結果報告和技術報告均采用表格形式進行表述,與土地估價規程格式不符;對估算過程中的參數選擇、測算思路等技術細節的處理缺少支撐依據;無法完整展示估價過程與結果的合理性。
Q地價定義及相關問題
A
1.關鍵參數的設定不合理。在容積率的設定過程中直接采用基準地價的區域平均容積率進行容積率設定。
2.以出讓為評估目的的評估價格類型未定義為正常市場價格。
3.地價定義內涵與估價結果不一致。地價定義為出讓、劃撥兩種地價,結果僅為出讓價格。
4.地價定義的內涵表述不清晰。報告中關于土地用途、容積率描述與地價定義不一致,且設定依據明顯不足或無出處。
Q方法應用問題
A
1、基準地價系數修正法
(1)使用超期基準地價。報告使用超6年的基準地價。
(2)修正體系選擇錯誤。如估價對象為三級地,采用了二級地修正體系。
(3)基準地價適用對象錯誤。如估價對象為集體建設用地,直接采用國有建設用地基準地價進行修正。
(4)缺少系數修正或修正系數錯誤。如無容積率修正說明;期日修正依據不充分;開發程度修正有誤,地價定義的開發程度為宗地外“生地”,宗地內場地平整,基準地價定義的開發程度為“六通”,但在測算中沒有作此項修正等。
(5)基準地價系數修正中的地價內涵說明不清。缺少公布文件相關信息、基準地價估價期日、容積率等。
2、成本逼近法
(1)土地增值確定錯誤。直接套用出讓金標準確定。
(2)土地取得成本構成不全。采用成本法時缺青苗和地上附著物補償費。
3、剩余法
(1)剩余法的測算過程過于粗略,依據不夠充分。缺少最佳利用分析,不動產總價確定過程過于粗略、開發成本依據不足,缺少契稅的扣除,參數依據不足。
(2)剩余法測算中,同一估價報告不同用地類型地價內涵不一致。例如,住宅部分評估的總價是地上住宅和地下車位的總地價,商業部分未測算地下部分的價值,僅是地上商業部分的總地價,導致評估出的住宅和商業部分的地價內涵不同。
(3)剩余法估價中比較案例的選取與修正不合理。情形一,不動產總價估算部分沒有比較案例和估價對象的比較因素條件說明,無法判斷其修正過程是否合理;情形二,不動產總價計算選取1層商業用房作為案例直接求取商業體1-3層房價。
4、市場比較法
(1)比較案例選擇不合理。情形一,選擇的比較案例規模與估價對象差異較大;情形二,選擇的三個比較案例比準價格相差偏大。
(2)比較案例未進行修正或者修正不合理。情形一,對比較案例未進行期日修正;情形二,地價指數依據不足,影響修正結果的可信度。
(3)估價對象相關因素描述不一致。市場法測算過程中估價對象位置不確定、交易期日、基礎設施、形狀、面積、容積率等因素描述前后不一致。
Q其他問題
A
出讓估價目的報告中估價目的、地價定義、估價依據、估價原則、估價方法、底價建議等多處不符合4號文要求的情況;估價依據中缺少《民法典》《資產評估法》等重要法律法規依據的問題;抵押估價報告中,權屬證書附記頁上有抵押登記,報告在權利狀況部分將他項權利描述為無抵押,且未予說明的情況;計算公式書寫錯誤等問題。