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享有優先權保護的建筑工程價款范圍如何界定？包括利潤嗎？
問題：實踐中,對于享有優先權保護的建筑工程價款不包括承包人因發包人違約造成的損失一項沒有爭議,但對于是否包括承包人的應得利潤存有爭議,請問,享有優先權保護的建筑工程價款范圍應如何界定,是否包括承包人的應得利潤?
關于享有優先權保護的建筑工程價款范圍的界定,應結合《民法典》第八百零七條和最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第四十條加以確定。最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第四十條第一款規定:“承包人建設工程價款優先受償的范圍依照國務院有關行政主管部門關于建設工程價款范圍的規定確定?！北緱l規定了承包人建設工程價款優先受償權的保護范圍,但沒有列舉優先受償的范圍的組成,而是對工程價款范圍采用援引式的規定,即依照國務院有關行政主管部門對建設工程價款范圍的規定。依據《建設工程施工發包與承包價格管理暫行規定》第五條規定,建設工程價款由直接成本、間接成本、利潤(酬金)和稅金構成根據該條規定,一般來說,工程價款可分為四個部分:一是直接成本,又稱直接費,包括定額直接費、其他直接費、現場管理費和材料價差。其中,定額直接費又包括人工費、材料費和施工機構使用費三部分。二是間接成本,或稱企業管理費,包括管理人員工資、勞動保護費等十多項。三是利潤(酬金),由發包人按工程造價的差別利率計付給承包人。四是稅金,包括營業稅、城市建設稅、教育費附加稅三種。這四部分構成工程價款的整體,缺一不可。在實踐中,建設工程價款的表現形式有工程估算價、設計概算價、施工圖預算價、施工預算(概算)價和竣工結算價五種?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l中所稱工程價款,如指已竣工工程,應指竣工結算價;如指未竣工工程則應以施工預算價為基礎進行評估確定工程價款?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l的立法精神是保護建筑施工企業被拖欠的工程款,主要是工人的工資、承包人的管理費和正常的利潤。因此,承包人利潤是工程價款的重要組成部分,顯然應享有優先受償權。
綜上所述,享有優先保護的建筑工程價款的范圍可以界定為如指已竣工工程,應指竣工結算價,如指未竣工工程,則應以施工預算價為基礎進行評估確定工程價款;包含承包人的正常利潤,但不包括承包人因發包人違約造成的損失。
（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第66-67頁）
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建設工程價款優先受償的范圍包括利息或違約損失嗎？
承包人只能對建設工程價款行使優先受償權，其因發包人違約所造成的損失不屬于建設工程價款優先受償的范圍，不包括欠付工程款的利息。
就發包人欠付工程款的利息是否屬于優先受償權的行使范圍，實踐中有爭議。有的法院認為遲延利息屬于法定孽息，屬于優先受償權行使的范圍；有的法院則認為遲延利息屬于損失范圍，不屬于可以行使優先受償權的范圍。對此我們認為，利息雖然屬于孽息，但是建筑工程價款利息是在發包人違約拖欠工程款的前提下產生，因此該利息屬于發包方逾期付款給承包人造成的損失，不屬于《建設工程價款優先受償權批復》第3條規定中的承包人“實際支出的費用“范圍，不能納入優先受償權的范圍。
（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點與觀點》第73-77頁）
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建設工程價款優先受償的范圍包括停窩工損失和材料價差嗎？
最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第三條規定：“建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失”。承包人訴訟請求中所主張的因發包人違約造成的停窩工損失和材料價差損失，不屬于建設工程價款優先受償權的權利行使范圍，承包人請求對上述兩部分款項行使優先受償權的，人民法院不予支持。
（中鐵二十二局集團第四工程有限公司與安徽瑞訊交通開發有限公司、安徽省高速公路控股集團有限公司建設工程施工合同糾紛案，《最高人民法院公報》2016年第4期）
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建設工程價款優先受償權行使期限的起算點如何確定？
建設工程價款優先受償權行使期限的起算點,不應早于當事人之間約定的工程價款支付期限。
（《最高人民法院第三巡回法庭新型民商事案件理解與適用》，(2017)最高法民申356號民事裁定書）
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實際竣工日期能否作為建設工程承包人行使工程價款優先受償權除斥期間的起算點？
答案是否定的。在建設工程合同的實際履行過程中,工程通常要經過竣工、驗收、結算之后才能付款。但實踐中,建設工程結算周期長,流程復雜,6個月期限雙方難以達成結算。若以建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日作為優先權行使期限的起算時間,此時承包人尚不知道發包人是否會拖欠工程款,甚至可能出現優先權行使期限已經屆滿,而發包方的付款期限尚未屆至的情形。這顯然不利于對承包人權益的保護。因此,最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》(本文以下簡稱《解釋(一)》)第四十條的規定:“承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權,但最長不得超過十八個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算”該規定將優先權行使期限的起算時間規定為“發包人應當給付建設工程價款之日起算"”。實踐中,對于“應當給付建設工程價款之日”的認定需要根據具體實際案件作客觀判斷,現僅提出以下觀點以供參考：首先,合同對工程款的支付時間有約定的,應當遵從當事人約定。其次,在合同無效,但建設工程經竣工驗收合格的情況下,可參照合同約定確定應付工程款的時間。理由是,《民法典》第七百九十三條第一款規定,建設工程施工合同無效,但是建設工程經驗收合格的,可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。承包人可參照合同約定請求支付工程價款,亦可參照合同約定的支付工程價款的方式和日期請求發包人支付工程價款。再次,合同解除或者終止履行,應區分具體情況認定應付工程款日。合同解除后,已經完成的建設工程質量合格的,可依照《民法典》第八百零六條第三款的規定,即優先受償權行使的起算時間也應當遵從合同約定。實踐中,大多數合同解除或者終止履行時,工程尚未完工,合同約定的工程價款結算條件尚未成就。若發包人與承包人就合同解除后的工程價款的支付另行達成合意,則應當尊重當事人的意思自治,以該協議約定確定工程款的支付時間作為優先受償權的起算時間。若雙方對工程款的數額有爭議,可能需要進行鑒定,如當事人向司法機關或仲裁機構正式主張權利,人民法院及仲裁機構確認發包人欠付承包人工程款,應付款之日應為當事人提起訴訟之日起。最后,當事人對付款時間沒有約定或者約定不明的,可借鑒《解釋(一)》第二十七條關于發包人向承包人支付工程價款利息起算時間的規定。具體來說:第一,建設工程實際交付的,以建設工程交付之日為應付款時間。第二,建設工程沒有交付,但承包人已經在建設工程工驗收合格后按照合同約定的時間提交了竣工結算文件,應當認定提交竣工結算文件之日為應付款時間。第三,建設工程價款未結算,建設工程也未交付,大多數為工程未完工或者完工后未經驗收的情形。此時,合同約定的工程價款結算條件尚未成就,應當規定一個擬制的應付款時間,以一審原告起訴時間作為應付款時間是適當的。
（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第64-65頁）
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發包人與承包人串通，以支付工程款的名義申請建工程抵押貸款，承包人收到工程款后又將款項轉回發包人，還可以就該部分款項主張在建工程價款優先受償嗎？
發包人以在建工程抵押向銀行申請貸款用于支付工程款，承包人收到銀行貸款資金后，按照與發包人事先商定將工程款轉付至發包人指定賬戶的，承包人不得再以未收到該部分工程款為由主張建設工程價款優先受償。
（《最高人民法院第一巡回法庭民商事主審法官會議紀要（第1卷）》第112-119頁）
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實際施工人享有建設工程優先受償權嗎？
建設工程價款優先受償權是指在發包人經承包人催告支付工程款后的合理期限內仍未支付工程款的情況下，承包人享有的與發包人協議將該工程折價或者請求人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程折價或者拍賣的價款優先受償的權利?！吨腥A人民共和國民法典》第807條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！薄督üそ忉屢弧返?5條規定：“與發包人訂立建設工程施工合同的承包人，依據民法典第八百零七條的規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持?！币罁鲜鲆幎?，只有與發包人訂立建設工程施工合同的承包人才享有建設工程價款優先受償權。實際施工人不屬于“與發包人訂立建設工程施工合同的承包人”，不享有建設工程價款優先受償權。
（最高人民法院民事審判第一庭2021年第21次專業法官會議紀要，載《民事審判指導與參考》第87輯）
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建設工程優先受償權的行使是否受合同效力的影響？
建設工程的優先受償權的行使是否受合同效力的影響,這問題理論界存在很大爭議。
一種觀點認為,建設工程優先受償權的行使受到合同效力的影響。這是因為,若建筑施工合同無效,發包方應當支付工程款的約定也應無效。雖然承包人付出了相應的勞動,應當獲得相應的報酬,否則有違民法的公平觀念;但施工合同無效后,承包人獲得報酬的權利性質發生了改變,不再是依據合同享有的約定之債,而成為依法享有的獲得損失賠償的權利,該項權利是法定的權利。一方面,從擔保物權的權利特性來看,建筑工程款優先受償權作為擔保物權的一種,具有對主債權——建設工程款的依附性,約定的建筑工程款債權隨著合同無效而自始不發生,優先受償權也不應當繼續存在;另一方面,從建筑工程款優先受償權制度的立法目的來看,其是希望通過設置擔保物權,保障承包人約定債權的實現,施工合同無效后,承包人約定債權亦不存在,對約定債權擔保的優先受償權同樣不應當繼續存在。
另一種觀點則認為建設工程施工合同無效,但工程質量合格的,承包人可以依照《民法典》第七百九十三條“建設工程施工合同無效,但是建設工程經驗收合格的,可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人”主張工程款,故其當然享有工程價款優先受償權。
我們傾向認為,建設工程施工合同無效,不應影響優先受償權的行使。建筑工程款優先受償權的立法目的是保護勞動者的利益。因為在發包人拖欠承包人的工程款中,有相當部分是承包人應當支付給工人的工資和其他勞務費用。在無效建筑工程合同中,上述有關費用也已實際支出,應當由發包人予以支付。即便合同無效,認定承包人就該筆費用享有優先受償權,依然有利于促進勞動者利益的保護,符合建設工程優先權制度的立法目的。最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十八條規定:“建設工程質量合格,承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持?！痹摋l明確規定承包人的工程價款優先受償權與建設工程質量是否合格相關,不與合同效力直接相關。
（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第60-61頁）
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施工人在建設工程施工合同無效的情況下是否還享有工程價款優先受償權?工程無法如期竣工的情況下,工程價款優先受償權的法定期間如何認定？
問題：建設工程施工合同被認定無效,承包人還能不能依據《民法典》第八百零七條之規定,主張工程款的優先權?在工程因多次停工而無法如期竣工的情況下,發包人有關承包人行使優先權超過6個月的法定期限的抗辯理由能否得到支持？
建設工程施工合同被認定無效,并非排除適用《民法典》第八百零七條的條件。理由是:工程款優先權是《民法典》第八百零七條賦予建設工程承包人的一項法定優先權,其立法目的是保障承包人能夠及時取得工程款。在無效建設工程施工合同中,上述有關費用也已實際發生,應當由發包人予以支付。因此,只要建設工程質量合格而且工程款數額能夠確定且不違反法律規定,施工人的優先權即受法律保護。發包人以建設工程施工合同無效為由,主張施工人對工程款不享有優先權的觀點不能成立。關于工程價款優先受償權的法定期間,依據最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第四十一條的規定:“承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權,但最長不得超過十八個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第63-64頁）
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建設工程優先受償權的行使是否以工程竣工為條件?
建設工程優先受償權的行使不以建設工程是否竣工為限?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l規定,發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。據此規定可知,建設工程價款的優先受償權是以發包人欠付工程款為前提的,所以即使工程未竣工,只要發包人有欠付工程款的事實,承包人就可以依照法律規定的程序主張工程價款優先受償權。與之相符,最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十九條也規定:“未竣工的建設工程質量合格,承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持?！边@樣理解,有利于保護工人的利益,也符合立法本意。
（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第61-62頁）
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建設用地使用權是否為建設工程優先受償權的客體?
建設用地使用權不是建設工程優先受償權的客體。由于在我國實行“房地一體主義”,如果承包人行使工程款的優先受償權對某個建設工程進行拍賣,則建設工程及占用范圍內的建設用地使用權是一體拍賣的,那么拍賣的全部款項是不是都可以作為承包人工程價款的補償,保證其受償的范圍。這是在司法實踐中比較常見的問題。要對這一問題作出準確的回答,我們必須結合《民法典》第八百零七條的立法目的以及建設工程優先受償權的性質來進行考察?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l規定:“發包人未按照約定支付價款的承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！庇纱丝芍ㄔO工程優先受償權是法定優先權,原因在于,承包方在整個建設的過程當中,承包人的建筑材料和勞動力已經被物化在建設工程當中,它的所有投入已經轉化為建設工程,與建設工程不可分離。因此根據添附制度的原理,承包人對建設工程的價款享有優先受償的權利。建設用地是建設工程的一個載體,但是承包人對在建工程本身沒有任何的投入,或者說承包人的建筑材料與勞動力并沒有被物化在建設用地上。從這個角度來講,建設用地使用權不應該作為建設工程優先受償權的客體。
（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第62-63頁）
關于建設工程價款優先受償權的客體，依據《合同法》第 286 條的字面規定，針對的是“建設工程”本身，不包括建筑物所占用的土地價值部分，即其僅對建筑物價值部分享有優先受償的效力，就建筑物所占用的建設用地使用權價值部分不發生優先清償的效力。從建設工程價款優先受償權的法理基礎分析，承包人以提供勞務、投入材料等方式創造或增加了建筑物的價值，這是賦予其優先受償權的法理基礎。但土地使用權的價值不是承包人的施工行為所創造，故建設用地使用權不應成為建設工程價款優先受償權的標的物。盡管根據“房地一體處分“原則，實踐中要將建筑物和建設用地使用權一并進行處分，但在處理變賣價款時還要區分建筑物的價值和建設用地使用權的價值，建設工程價款優先受償權僅對建筑物的價值部分有優先受償的效力。
（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點與觀點》第75-76頁）
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建設工程優先受償權的行使范圍是否包括裝飾裝修工程？
建設工程優先受償權的行使范圍包括裝飾裝修工程。首先,國務院《建設工程質量管理條例》第二條第二款和《建設工程安全生產管理條例》第二條第二款均規定,本條例所稱建設工程,是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。即裝飾裝修工程屬于建設工程的范疇。其次,最高人民法院給福建省高級人民法院《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規定的優先受償權的函復》也指出,“裝修裝飾工程屬于建設工程可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關于優先受償權的規定,但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償”。此外,最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十七條也明確規定:“裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件,裝飾裝修工程的承包人請求工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。
（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第55頁）
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建設工程債權轉讓后，受讓人是否享有優先受償權？
對建設工程債權轉讓后,受讓人是否享有優先受償權這問題,存在兩種不同的觀點。
第一種觀點認為,建設工程債權轉讓后受讓人也應享有優先受償權。建設工程承包人轉讓其在施工中形成的債權,受讓人基于債權的轉讓而取得工程款債權,因而其應當享有該工程款的優先受償權。法定優先權屬于擔保物權,具有一定的追及效力,其功能是擔保工程款優先支付,該權利依附所擔保的工程而存在,即使被擔保的工程發生轉讓,也不影響承包人優先受償權的行使。
第二種觀點認為,建設工程債權轉讓后,受讓人不應享有優先受償權。結合《民法典》第八百零七條原為(《合同法》第二百八十六條,已廢止)的立法背景和目的來看,其主要是為了切實解決發包人拖欠工程款,導致承包人無法及時進行各項費用和工資的結算,最終損及作為勞動者的建筑工人利益的問題。最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第四十二條更是明確了建筑工人利益保護在優先受償權制度中的重要地位:“發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權,損害建筑工人利益,發包人根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的,人民法院不予支持?！苯ㄔO工程債權轉讓后依然肯定受讓人享有優先受償權,無涉建筑工人等的利益,對該制度本欲實現的目的并無促進作用。因此,不應一概肯定受讓人享有優先受償權。
我們傾向認為,前述第一種觀點更合理?？隙ㄊ茏屓讼碛袃炏仁軆敊?也有利于建設工程債權的流轉。雖然債權受讓人享有優先受償權與承包人和建筑工人的利益看似無直接關系,但承包人在債權轉讓中獲得的對價亦可用于結算建筑工人的工資,建設工程債權的流轉能夠間接促進承包人和建筑工人加速獲償。
（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第54-55頁）
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承包人對違章建筑是否享有建設工程價款優先受償權？
建設工程價款優先受償權制度系以建設工程的交換價值優先清償承包人享有的建設工程價款債權。承包人享有建設工程價款優先受償權的前提是其建設完成的建設工程依法可以流轉。對此，《中華人民共和國民法典》第807條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！备鶕摋l規定，承包人享有建設工程價款優先受償權的條件是建設工程宜折價、拍賣。違章建筑不宜折價、拍賣，故承包人對違章建筑不享有建設工程價款優先受償權。
（最高人民法院民事審判第一庭2021年第21次專業法官會議紀要，載《民事審判指導與參考》第87輯）
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如果同一建設工程由多個施工方施工的，各施工方的建設工程優先受償權如何計算？
案例：2010月，乙公司與丙公司簽訂《建設工程施工合同》，約定由丙公司承建乙公司的案涉建設工程施工項目：某樓盤1-7號樓及相應地下室工程。簽訂合同后，丙公司首先進場對6-7號樓進行施工，該兩幢樓土建工程已經完工，但未進行竣工驗收；而1-3號樓施工至三層，因工程施工及工程款支付問題，雙方發生爭議，該工程于2012月起至訴訟發生時一直處于停工狀態。
2013年，丙公司因工程款問題將乙公司訴至市中級人民法院，請求法院判令乙公司支付案涉工程（其中不含6-7號樓）的工程款，并對相應工程折價或拍賣價款享有優先受償權。該院判決乙公司向丙公司支付工程款4648萬元及利息，丙公司在工程欠款4648萬元范圍內就案涉工程1-3號樓工程折價或拍賣價款享有優先受償權。A省高級人民法院二審維持原判。在該案訴訟過程中，雙方確認，截至起訴之日，乙公司就本案訴爭工程已支付工程款1434萬元，一審法院對此予以確認。生效裁判同時認定，相關款項為乙公司支付的1-3號樓工程款。（以下簡稱判決一）
2015年1月，丙公司再次將乙公司訴至市中級人民法院，請求法院判決解除雙方就案涉建設工程1-7號樓及相應地下室工程簽訂的《建設工程施工合同》等系列合同，丙公司對案涉建設工程1-3號樓、6-7號樓及相應地下室工程價款享有優先受償權。該院判決，解除案涉《建設工程施工合同》等系列合同，丙公司在乙公司的工程欠款560萬元范圍內就案涉建設工程1-3號樓、6-7號樓工程折價或拍賣價款享有優先受償權。A省高級人民法院二審維持原判。（以下簡稱判決二）
2012年4月，甲公司、乙公司及某銀行簽訂《委托貸款借款合同》，約定甲公司委托該銀行借款1700萬元給乙公司，甲公司與乙公司簽訂抵押合同，以乙公司的案涉建設工程項目6-7號樓抵押給甲公司，為1700萬元借款提供擔保，并辦理了抵押登記手續。借款到期后，乙公司未按約定還款，甲公司起訴至市中級人民法院，該院于2013年作出民事判決，判決主文內容包括：甲公司對乙公司以其抵押的財產優先受償。因乙公司未履行該生效判決確定的義務，甲公司申請強制執行。（以下簡稱判決三）
由此，甲公司向A省高級人民法院提出本案的第三人撤銷之訴，請求撤銷A省高級人民法院針對判決二作出的終審判決，對其中關于丙公司就案涉工程項目6-7號樓價款享有優先受償權的內容予以改判，改判為丙公司在欠收工程款范圍內對1-3號樓工程折價或拍賣價款享有優先受償權。
《建設工程價款優先受償權批復》第條中明確規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權?！币蚬こ炭顑炏仁軆敊嗯c抵押權之間的順位是法定的，工程款優先受償權一旦確定，則當然優先于抵押權，從而使抵押權人的權益在法律上受到影響，因此抵押權人為了爭取己方的抵押權能夠實現，在第三人撤銷之訴中的訴訟思路通常是主張并證明施工人的建設工程價款優先受償權并不成立，或以不合理的價格拍賣、變賣建設工程以至于損害了抵押權人享有的抵押權。本案就是第一種情況：作為抵押權人的甲公司主張并力圖證明丙公司對案涉6-7號樓的優先受償權并不成立。甲公司為了證明這一點，主張作為發包人的乙公司雖然仍欠付丙公司整體工程的部分工程款，但已支付的部分工程款中，已將案涉6-7號樓的工程款付清。換言之，因該兩棟樓并不欠付工程款，不符合《合同法》第286條（《民法典》第807條）中“發包人未按照約定支付價款”的條件，丙公司不能依照該條規定，享有對該兩棟樓工程價款的優先受償權。若優先受償權不存在，自然也談不上甲公司的抵押權受到妨礙的問題，本案中，從乙公司與丙公司簽訂的《建設工程施工合同》及6-7號樓的《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《工程開工報審表》與《開工報告》等證據綜合判斷，可以認定在整個案涉工程中，6-7號樓單獨規劃、先行施工，且根據《建設工程施工合同》的約定，6-7號樓工程進度在先，應當先行支付工程進度款。在案涉《建設工程施工合同》中，雙方約定采用可調價格合同，并約定了相應的合同價款調整方法。在6-7號樓主體工程完工但未進行竣工驗收，案涉工程并未整體完工的情況下，雙方因工程款問題發生爭議，引發判決一案件。在該案訴訟過程中，乙公司與丙公司確認，截至2013月，乙公司已向丙公司支付工程款1434萬元，但每筆付款時，雙方并未就相應款項系針對哪部分工程的支出作出專門約定，雙方同時達成一致意見，確認將乙公司已支付的1434萬元全部計入1-3號樓地下結構及地上三層工程的工程款，該事實已經由生效判決確認，且不違反法律規定，應當予以認可。因此，從乙公司已支付1434萬元工程款的事實，無法推斷出該款項系針對6-7號樓的付款，甲公司關于乙公司不拖欠該兩棟樓工程款的主張不能成立。不能由此認定，6-7號樓的工程款巳經付清，丙公司由此喪失對該兩棟樓工程價款的優先受償權。
綜上，如果同一建設工程施工合同項下有多個單位工程，對各單位工程的欠付工程款無法區分的，建設工程價款優先受償權不宜針對各個單位工程分別計算，而應作為一個整體統一計算。
（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點與觀點》第67-73頁）
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對于房屋已經辦理網簽的，承包人是否仍有權就工程折價或者拍賣的價款優先受償？
建設工程價款優先受償權不因工程建成的房屋已經辦理商品房預售合同網簽而消滅，如符合建設工程價款優先受償權的成立要件，承包人仍有權就工程折價或者拍賣的價款優先受償?！吨腥A人民共和國民法典》第807條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！薄督üそ忉屢弧返?5條至第42條進一步明確了行使建設工程價款優先受償權的條件。由此可見，建設工程價款優先權是承包人的法定權利，在符合法律及司法解釋規定的條件時，建設工程價款優先受償權就已經成立。商品房預售合同網簽是為規范商品房預售而采用的行政管理手段，并非法律規定的不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的公示方式，不能產生物權變動的效力，亦不導致承包人原本享有的建設工程價款優先受償權因此不成立或者消滅。如承包人行使建設工程價款優先受償權時與房屋買受人之間發生權利沖突的，屬于權利順位問題，可另行解決。
（最高人民法院民事審判第一庭2021年第21次專業法官會議紀要，載《民事審判指導與參考》第87輯）
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未經訴訟可以直接在執行程序中主張建設工程優先權嗎？
最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十五條規定:“與發包人訂立建設工程施工合同的承包人,依據民法典第八百零七條的規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持?！痹撍痉ń忉尩谌鶙l進一步規定:“承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權?！币虼?法院在執行程序中收到承包人要求行使未經生效法律文書確認的建設工程優先權申請的,可分兩種情況予以處理:一是如果被執行人對其申請的工程款金額無異議,且經法院審查承包人提供的建設工程合同及相關材料合法有效,亦未發現承包人和被執行人惡意串通損害國家、集體和第三人利益的,應準許其優先受償；二是如果被執行人對其申請的工程款金額有異議,法院應當告知承包人另行訴訟,但法院對工程變價款的分配程序須待訴訟有結果后方可繼續進行。建設工程優先權覆蓋的工程款具體金額應由審判機構或仲裁機構確定。這是因為,根據審執分立的原則,除非法律或司法解釋特別授權,執行機構一般不得對實體問題進行裁判。從法律性質來看,承包人是否享有建設工程優先權以及優先權部分的具體金額屬于實體問題,本質上應由審判機構通過訴訟程序或者由仲裁機構通過仲裁程序予以確認。值得一提的是,在司法實踐中,更常見的情況并非當事人之間就建設工程價款未經訴訟即申請執行,而是當事人經過了糾紛解決程序并獲得了有關工程款的執行名義(法院的判決、仲裁機構的裁決等),但這些執行名義或者根本不確認承包人是否享有建設工程優先權,或者不對工程款中優先受償權部分的具體金額加以明確。面對此種執行名義,執行機構往往陷入窘境。一方面,由執行機構在執行程序中確認承包人享有建設工程優先權及其具體金額,有“以執待審”“自審自執”之嫌,不符合審執分立的基本原則,也不能給當事人的權利提供充分的救濟。另一方面,如果由執行機構確認優先權部分的具體金額,必然需要另行委托審計機構或者鑒定機構對工程造價及其中的優先權部分進行審計或鑒定,這將導致如下問題:一是增加當事人訴累;二是影響執行效率;三是容易出現審計結果相互矛盾的情形。事實上,審判機構在關于工程款糾紛的裁判文書中,應當根據當事人的訴請,確認承包人是否享有建設工程優先權;如果享有,則應確認其具體金額。因此,當前在執行對建設工程優先權未予明確的執行名義時,執行機構可首先告知承包人申請再審或另行訴訟,經審判機構對有建設工程優先權的債權數額進行確認后,依確定的金額執行。
（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第58-59頁）
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建設工程優先受償權的行使方式有哪些？
訴訟不是建設工程承包人行使建設工程價款優先受償權的唯一方式。承包人不僅可以通過訴訟的方式行使建設工程價款優先受償權，還可以通過與發包人協商折價的方式行使建設工程價款優先受償權。在執行法院根據發包人的其他債權人或抵押權人的申請對建設工程采取強制執行措施時，承包人向執行法院主張其對建設工程享有建設工程價款優先受償權的，屬于承包人行使建設工程價款優先受償權的合理方式。
（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點與觀點》第48-52頁）
