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【摘要】房屋重置價的估算，是房地產估價活動的主要內容，也是一個專業性非常強的工作，涉及房地產估價活動的方方面面。房屋重置價估算的準確與否，直接關系到估價結果的客觀和公正。本文明確了房屋重置價的基本含義，估價師根據不同估價目的下房屋重置價的特征，善于收集各種工程造價資料，進行仔細詳盡現場勘查，選用合適的估價方法，并著重舉例探究了單位比較法的改進和具體應用，對房屋重置價評估的實務操作有一定的參考意義。
【關鍵詞】房屋重置價；單位比較法；例證
房屋重置價的估算，是房地產估價活動的主要內容，涉及房地產估價活動的方方面面。房地產抵押、處置、課稅、征收等各類經濟活動，都離不開對房屋重置價的估算。房屋重置價估算的準確與否，直接關系到估價結果的客觀和公正，因此，它是房地產估價從業人員的一項基本技能。
一、房屋重置價的基本含義
在采用成本法對房地產價值進行評估時，無論是“房地分估”還是“房地合估”，房屋重置價都是以房屋建設成本為基礎，并考慮一定的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤，以此成本積算價作為房屋重置價。
這是房地產估價中最常見、最廣泛的重置價的含義，適用于一般的估價活動，但在上海市集體土地征收活動中，內涵就發生了變化。
二、不同估價目的下房屋重置價的特征
房地產估價活動，涉及房屋重置價評估的估價目的包括房地產轉讓估價、房地產抵押估價、房地產保險估價、房地產稅收估價、房屋征收估價、房地產拍賣估價、房地產信托估價、房地產損害賠償估價以及為財務報告服務的估價等，不同的估價目的下，房屋重置價的側重點不完全一樣。
房地產轉讓、抵押、稅收、拍賣、信托以及為財務報告服務的估價，要求估價結果反映的是估價對象的市場價格，側重的是交易價格，“結構、高度、跨度、建安設備、配電容量”等影響房屋重置價的通用性因素更為重要，而“門窗、樓地面、裝修裝飾”等影響房屋重置價的個性化因素就顯得相對沒那么重要。
但是，在房地產征收、房地產保險以及房地產損害賠償等估價活動中，估價結果更要反映估價對象的實體狀況，估價對象所有的建筑特征都應該在估價結果中得到體現。
針對不同估價目的下房屋重置價的特征，善于收集各種工程造價資料，進行仔細詳盡現場勘查，選用合適的估價方法。
三、房屋重置價求取方法及單位比較法的例證
《房地產估價理論與方法》中關于房屋重置價的求取公式為：
建筑物重新構建價格（本文中為房屋重置價）
=建筑安裝工程費+專業費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
其中求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法、分布分項法、工料測量法等。不同的方法有其適用條件，方法的選擇合適與否，對價格的準確性至關重要。
（一）、單位比較法
單位比較法包括單位面積法和單位體積法，基本原理都是以現有的工程造價案例為基礎，將估價對象與之進行對比修正，來確定估價對象工程造價的方法。
這種方法的前提是對造價案例和估價對象的建筑特征和工、料、機用量和價格有著清楚的認識，才能做出比較精確的修正，但這在實務操作中有很多的障礙，很多時候會流于無依據的修正。
在實務操作中，有一種改進型的比較法，如果運用得當，其估值也是可信的。即不再比較工、料、機等單項指標，而是以建筑分部分項工程為單位，進行比較修正，更具操作性。
現在常見的工程造價案例，對案例的工程特征和工程造價一般都有詳細的分析，如果我們對估價對象的工程細部特征也能通過翻閱工程資料和詳細的現場勘查有個清醒的認識，確定好修正體系，對影響造價的各個項目逐一進行修正，那得出的估價結論也會是比較準確的。
應用舉例：
估價對象為上海市集體土地上的1幢單層鋼結構廠房，建筑面積約為8420平方米，獨立基礎、磚基礎，砼砌塊內外墻（壓型鋼板外墻板帶保溫層，內墻面乳膠漆）；H型鋼柱梁、C型鋼檁條、玻璃棉保溫層壓型鋼板屋面；地面為硬磨地坪；卷簾門/防火門、鋁合金窗；一般水電安裝；無通風空調、安裝有室內消火栓系統；房屋檐高7.9米。
案例為1幢聯合廠房（局部為輔助用房），單層，建筑面積約為10700平方米，鋼結構，獨立基礎（埋深2.9m）、磚基礎，加氣砼砌塊內外墻（壓型鋼板外墻板）；H型鋼柱、梁，C型鋼檁條，角鋼剪刀撐，鍍鋁鋅壓型鋼板屋面；地面為硬磨地坪、環氧樹脂地坪以及局部地磚；防火門/卷簾門/鋼板門、鋁合金窗/防火窗；鋁合金龍骨礦棉板吊頂；鍍鋅鋼管暗敷電氣管道，安裝有低壓配電柜；PVC給排水管道、衛生潔具；安裝有通風空調；安裝有動力壓縮空氣管道；房屋檐高9.15米；取價日期與價值時點接近。
根據估價對象的施工圖結合現場勘查數據以及案例的造價指標分析，估價對象和案例的各分部分項工程的工程量指標對比如下：
表1估價對象和案例的各分部分項工程的工程量指標對比表
通過比較和分析，建立修正體系，得出估價對象的工程造價，概算如下表：
表2估價對象工程造價修正系數表
說明：
1、土石方工程：案例土石方工程含量為44.06m3/100m2，估價對象則為48.20 m3/100m2，差異率為+9.40%；結合案例造價占比，本分項工程的修正系數為：+9.40%×0.78%=+0.07%。
2、樁與地基工程：估價對象與案例的基礎工程相似，因建筑面積略小，單位面積含量略高，從比較數據看，估價對象比案例略高10%，則其綜合修正系數為：+10%×2.27%=+0.23%。
3、砌筑工程：為內外墻砼砌塊工程，案例含量為4.39m2/100m2，估價對象則為4.01m2/100m2，差異率為-8.66%，則綜合修正系數為：-8.66%×0.61%=-0.05%。
4、混凝土及鋼筋砼工程：主要為基礎、柱梁等工程，涉及砼、鋼筋以及模板等主要工程指標。要計算估價對象的模板及鋼筋含量比較困難，但估價對象與案例的結構相同、建筑規模和檐口高度接近，砼工程的含量能基本代表這一分項工程（模板和鋼筋含量基本和砼含量呈線性關系）。經粗算，估價對象砼含量為32.50m3/100m2，與案例的差異率為+6.77%，結合造價占比后的綜合修正系數為：+6.77%×3.46%=+0.23%
5、金屬結構工程：案例造價指標為4.12T/100m2，估價對象則4.25T/100m2，差異率為+3.16%，則其綜合修正系數為：+3.16%×20.54%=+0.65%。
6、屋面及防水工程：估價對象與案例的屋面及防水工程相似，但因建筑規模略有差異，造價指標也會略有差異，需要進行修正。案例含量為92.08m2/100m2，估價對象則為93.50m2/100m2，差異率為+1.54%，結合其造價占比，該分項工程綜合修正系數為：+1.54%×0.44%=+0.01%。
7、防腐、隔熱及保溫工程：估價對象與案例的防腐、隔熱及保溫工程相似，但因建筑規模略有差異，造價指標也會略有差異，需要進行修正。案例含量為32.94m2/100m2，估價對象則為35.20m2/100m2，差異率為+6.86%，結合其造價占比，該分項工程綜合修正系數為：+6.86%×4.06%=+0.28%。
8、樓地面工程：案例樓地面工程包括硬磨地坪、二度環氧涂層以及局部防滑地磚，造價占比為13.49%，估價對象則均為硬磨地坪。結合硬磨地坪、地磚以及環氧地坪于價值時點的造價，估價對象樓地面工程單方造價相比案例的差異率為-42.5%，則該分項工程的綜合修正系數為：-42.50%×13.49%=-5.73%。
9、墻柱面工程：主要為內墻飾面，案例的工程量指標為38.13m2/100m2，估價對象則為15.40m2/100m2，差異率為-59.61%，結合其造價占比，該分項工程的綜合修正系數為：-59.61%×0.86%=-0.51%。
10、天棚工程：案例安裝有鋁合金龍骨礦棉板吊頂，造價占比為1.73%，估價對象則沒有吊頂，因此，該分項工程修正-1.73%。
11、門窗工程：案例門窗含量為13.47m2/100m2，其造價占比為2.90%；估價對象門窗含量則為14.37m2/100m2，差異率為+6.68%，因此，該分項工程的綜合修正系數為：+6.68%×2.90%=+0.19%。
12、油漆、涂料、裱糊工程：該工程主要為外墻涂料，案例工程量指標為2.90m2/100m2，估價對象則為3.15m2/100m2，差異率為+8.62%，結合其造價占比，該分項工程的綜合修正系數為：+8.62%×0.30%=+0.03%。
13、電氣工程：案例的電氣工程為暗敷鍍鋅鋼管電氣管道，包括低壓配電柜等所有設備，造價占比為24.32%；估價對象的電纜、橋架、配電設備等為生產配套的工程與機器設備評估時一并考慮，在房屋評估時僅考慮一般照明的電氣安裝工程。根據上海市定額總站發布的同時期類似單層廠房的造價指標，一般照明電氣工程的單方造價為55.20元/平方米，與案例總造價相比，占比約為2.56%，因此，該分項工程的修正系數為2.56%-24.32%=-21.76%。
14、給排水工程：估價對象和案例的給排水工程相似，均采用PVC管道，配基本的衛生潔具，不做修正。
15、消防工程：案例未安裝消防工程或消防工程另計，估價對象則安裝有室內消火栓系統。根據上海市定額總站發布的同時期類似單層廠房的造價指標，消火栓系統的單方造價為41.25元/平方米，與案例總造價相比，占比約為1.91%，因此，該分項工程的修正系數為+1.91%。
16、通風空調工程：案例安裝有通風空調工程，其造價占總造價比例為19.48%；估價對象則沒有通風空調工程，因此，該分項工程修正系數為-19.48%。
17、其他工程：案例的其他工程為壓縮空氣動力管道，其造價占總造價的比例為0.79%；估價對象的管道工程與機器設備評估時一并考慮，因此，該分項工程不計入造價，修正-0.79%。
18、措施項目：措施項目包括安全防護文明施工措施費、大型機械進出場及安拆、現澆砼與鋼砼構件模板以及腳手架等，估價對象與案例基本相似，不做修正。
因此，各分項工程修正系數累加后的總修正系數為-46.45%，比較修正后，估價對象的工程造價為：
2157.12元/平方米×（1-46.45%）=1155元/平方米（取整）
當然，如果案例的取價日期和價值時點不同，還需要進行造價指數修正。
《上海市征用集體所有土地房屋補償評估技術規范》中明確，征收集體土地房屋補償（非居住類），重置價的含義是指采用現有建筑材料和建筑技術，按價值時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋與具有同等功能效用的全新狀態的房屋的正常價格。這里的房屋重置價僅僅是建筑安裝工程費，無須再考慮費率影響。
（二）、分部分項法
分部分項法是將估價對象先分解成各個分部分項工程，如基礎、地面、墻體、樓板、門窗、屋面、裝修、安裝等，然后利用建筑工程綜合預算定額查出各分部分項工程的單位成本，分別乘以估價對象各分部分項工程的數量單位，再累加得到估價對象的總成本。
這種方法把建筑物分成各個分部分項工程，消除了相同結構、相同用途的建筑物之間因規模、形狀不同而產生的成本差異，其精度較高，是一種很實用的成本估算方法。尤其是在對工業廠房進行成本估算時，這種方法能較好地適應工業廠房尺寸、形狀個性強的特點，因而常成為首選的方法。
在運用分部分項法時，關鍵是確定分部分項工程數量及其單價。上海市房地產估價師協會頒布的《上海房屋拆遷中建筑物建安重置清單單價清冊》為我們提供了部分分部分項工程的綜合單價，有一定的參考意義。我們在確定分部分項工程時，對估價對象工程特征的認識和工程量的勘測顯得尤為重要。
同時，我們還要注意，房屋建設工程包括建筑工程、裝修裝飾工程和安裝工程，決定房屋造價高低的往往是裝修裝飾工程和安裝工程，現場勘查時尤其需要重視；房屋基礎工程等隱蔽工程也需要格外關注。
（三）、工料測量法
工料測量法又稱數量調查法，先估算建成建筑物所需工、料、機數量，然后逐一乘以價值時點的價格標準，再將其相加來估算建筑物重置價格的的方法。與單位比較法一樣，工料測量法也要求估算估價對象的工、料、機數量，這對于估價人員來說難度極大，可操作性很小。
但是，如果我們能夠取得估價對象建筑的原始工程審價報告，就可以確定工、料、機的數量，結合價值時點的建筑市場價格，就能夠采用這種方法進行估價，并且估價結果也會非常準確。
四、總結：
房屋重置價評估是一個專業性非常強的工作，也是房地產估價過程中非常重要的一個環節，房屋重置價評估的準確性直接關系到整個估值的準確性。我們在估價實踐中，要善于收集各種工程造價資料，現場勘查仔細詳盡，對同類型房屋不同造價指標之間差異的原因有清醒的思考和認識，不斷總結估價的經驗，積累估價數據，提高專業水平，努力做好估價工作。
