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【摘要】2016年末，全國商業銀行不良貸款余額15123億元，較2015年增加2379億元，不良貸款壓力凸顯，監管層正在排查相關情況，銀行業進入2017年以來，全線收緊了貸款審批和發放，部分銀行已完全不受理信用貸款，抵押貸款獲批額度也有所降低。房地產估價機構應憑借其專業，為金融機構嚴把抵押物價值關，提供風險分析，并切入到抵押物變現處置等更為廣泛的咨詢服務工作中去，為金融機構的貸前、貸后提供服務。文章首先分析房地產抵押物風險分析的目的和意義，進而指出抵押物處置時潛藏的主要風險，然后分析導致抵押物資產貶值的主要風險類型以及提出加強風險防范的措施，說明控制抵押物風險具有可行性。最后文章指出估價機構可以為金融機構在貸前、貸后提供更為專業和細致的估價和咨詢服務，對金融機構和估價行業都具有非常積極的意義。
【關鍵詞】房地產；抵押物；變現風險；分析
一、房地產抵押物風險分析的目的和意義
根據中國銀行業2016年報的數據顯示，光“工農中建交”五大銀行的2016年不良貸款核銷就達1300多億元人民幣，創下10年來最高水平，核銷規模驟增，是金融動蕩局面影響中國金融體系的最新表現。而銀行業貸款最大的抵押擔保是房地產，因此分析房地產抵押物風險分析以及對策，無論對于房地產估價機構還是銀行業都是非常重要的事情。
銀行信貸的首要風險來自貸款企業自身，銀行首先要對企業信用和經營有一個準確的判斷，對企業的信用等級，財務狀況，所處產業背景，未來現金流的預測等均應有科學和謹慎的分析。銀行業和評估機構都應清楚的了解到企業第一還款來源是貸款企業未來的經營收益，第二還款來源才是對抵押物的處置變現。往往到貸款形成不良時，才會采用第二種還款處置方式。
而作為銀行重要抵押物的房地產因其具有保值增值功能、抵御通貨膨脹功能、位置固定等特點，已成為商業銀行發放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物。但由于房地產抵押物的權屬、用途、形態各不相同，一旦出現處置變現，其風險也會真實體現出來，因此在貸款初期及時把握房地產抵押物的風險，并做好防范，才是切實有效的辦法。因此銀行為了保證貸款的安全，會請專業的房地產估價機構對作為抵押物的房地產進行估價，然后按照估價結果所確定的價值，在合理的抵押率范圍（一般為50%-70%）內確定發放貸款的額度，并對抵押物進行抵押登記。理論上講，按此操作的房地產抵押貸款應該具有較大安全性，但事實上并非如此。本文就金融機構以房地產作為抵押物發放貸款可能涉及的風險進行分析，以幫助金融機構在選擇抵押物時作參考，也提醒廣大房地產估價師在估值過程中應謹慎把握估價工作。
二、房地產抵押物處置時潛藏的主要風險
在借款人無力歸還銀行抵押貸款的情況下，抵押人同意以處置抵押物所得用于優先清償借款人到期貸款，是銀行以非訴方式實現抵押權的最快捷簡約的途徑之一。但是，銀行受抵押人的委托，以自己的名義委托拍賣公司以公開方式處置抵押物（或稱拍賣標的），容易導致下列幾大風險：
1、抵押物處置的稅收風險
就目前上海市地方稅務局發出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規定：個人出售非居住用房，應繳納增值稅、土地增值稅、各種附加稅和所得稅。
舉例來講，銀行向某公司發放流動資金貸款人民幣2700萬元，期限為1年，價值時點抵押物的市場估值為5500元，抵押率為49％，符合銀行的相關標準條例規定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度，轉讓非居住用房涉及到的五項稅：①是按房價的0.05％繳納印花稅；②是按房價的5.38％繳納增值稅；③按增值稅額的13％繳納城建稅、教育費附加等；④按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目（指購進房價加可以扣除的印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加等）金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額的50％-100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額的100％-200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額的200％的部分，稅率為60％；⑤個人所得稅20％。以該公司的抵押物處置為例，一年后無力償還貸款，抵押物需要變現，抵押前市場估值為5500萬，因市場波動以及快速處置等因素的影響，假設處置時以拍賣價格為4200萬元的價格成交計算，根據上述稅項計算，應繳納稅收約為1700萬元，拍賣后實得價款約為2500萬元，如果再除去拍賣費用約210萬元（約拍賣價格的5%左右），則可以用來償還貸款的金額約為2290萬元，低于貸款本金2700萬元，銀行風險顯而易見。另外，在拍賣后，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險更大。就上述測算來看，稅收占到了房地產增值額的50%以上，增值額越大，稅收越高，實際可以用來償還債務的款項也越少。因此即便按評估值的50%左右抵押率發放貸款，銀行風險依然很大。
2、對拍賣標的承擔瑕疵擔保責任的風險。
拍賣標的瑕疵主要有產權方面的瑕疵和實物方面的瑕疵。根據《拍賣法》 “委托人應當向拍賣人說明拍賣標的的來源和瑕疵” 之規定，銀行在接受抵押人的委托后，以自己的名義與拍賣人辦理委托拍賣抵押物手續前，若由于自己的原因未向拍賣人詳盡說明拍賣標的瑕疵，從而導致拍賣人未向競買人披露拍賣標的瑕疵的，則拍賣成交后，一旦買受人發現拍賣標的存在未經披露的瑕疵并主張權利的，作為拍賣標的委托人的銀行就容易被訴并應自行對拍賣標的承擔瑕疵擔保責任。因此，建議金融機構對抵押物應作詳盡的調查和實地勘察，估價機構更應該作實地勘查。
3、無法如期交付拍賣標的的風險
該風險主要來自兩方面的原因：一方面是抵押人主觀方面的原因。由于銀行對抵押人只享有他項權利而不是所有權，對于委托拍賣合同中的交付條款，只要抵押人不配合，銀行就無法自行履行。因此，如果抵押物拍賣成交后，抵押人反悔，不配合辦理拍賣標的的產權過戶手續或騰空拍賣標的，銀行就構成違約。另一方面是因拍賣標的被司法機關查封而無法交付。在抵押人與借款人同為一人的情況下，如果抵押人對外有多項負債，則其委托銀行處置抵押物后，抵押物在拍賣成交產權過戶未辦妥前被司法機關查封的，往往導致拍賣標的無法如期交付，銀行作為拍賣標的委托人只能承擔拍賣標的不能交付的違約風險。
上述風險，輕則應根據過錯程度承擔相應的違約責任，重則拍賣合同被解除，既應返還全部拍賣成交款又得賠償買受人的實際損失。因此，如果在抵押人同意通過非訴途徑以處置抵押物所得還貸的情況下，也應當由抵押人自行委托拍賣公司拍賣為宜。
三、導致房地產抵押物資產貶值的主要風險類型
除了房地產市場的波動導致抵押物資產價值發生變化之外，我們還應關注以下幾點可能導致抵押物資產貶值的主要風險類型
1、低租金、高違約成本導致抵押資產貶值
若抵押物用于租賃，則市場租金是抵押物市場價值的體現。一個租賃期長、租金嚴重低于市場租金且解約成本奇高的租賃合同，及一個租賃期長、一次性付清租金的租賃合同將嚴重降低抵押物價值。根據物權法規定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權影響，即使實現抵押權，將抵押財產轉讓給債權人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的關系也不當然終止。
長租期、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時將面臨無法處置或只能以極其低的價格變賣給承租人（極可能是借款人的關聯方）。因此，估價機構必須在估價過程中考慮長租期、低租金對抵押物的影響因素，最起碼也要說明估值報告是否考慮了這些因素以提示金融機構考慮風險。
2、處置難導致抵押資產貶值
主要為以下幾種情況：
（1）大宗抵押物（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等，處置時由于購買該物業所需資金量大，一次性買斷的買家少，受眾面狹窄，變現難，往往會導致無法處置或處置價格較評估價格大幅降低；
（2）對整棟物業分層抵押、整層物業分割抵押的抵押物，如果無獨立通道或不能合法享有及分攤整體房地產的各項權益和服務配套設施，處置將非常被動。另大商場內部的小店鋪，其交通及人流依賴大商場的整體運營情況，若大商場整體經營狀況不好，且大商場和小店鋪分別抵押給了不同的銀行，處置起來將會很困難，特別是小店鋪抵押物，買家往往不太接受，極可能有價無市；
（3）對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經濟發達地區的鄉鎮出現較多，也存在于一些地區的自建房貸款中，因國家對集體土地使用權轉讓進行了限制，目前尚未有專門的法規解決集體土地的流轉問題，因此銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出較高的成本。
（4）工業企業分幢分割抵押，分開處置將大大降低抵押物的價值，如果無獨立通道或不能利用公用設施及道路的情況將導致難以處置；
（5）非工業園區內的標準廠房，配套設施、道路通達狀況及產業聚集度較差，變現能力差。
3、車庫抵押風險：
（1）人防車位：根據本市有關車位的相關規定，人防屬國家所有，任何單位及個人不得轉讓、抵押。另外，根據相關規定車位的轉讓優先在小區內業主之間進行，不宜向社會公開交易，故車位的價值不屬于真正的公開市場價值，處置時可能帶來貶值風險。
（2）車庫抵押時，往往很多產權證為一個大證，并未對每個車庫面積進行分攤，也沒有具體的車位個數，評估價值將會與實際車位的價值有較大出入。
4、評估中的疏漏導致抵押資產貶值
（1）土地基本情況未詳細核實
房產證載土地用途與實際用途不一致，如證載土地用途為辦公，實際房屋用途為住宅，評估公司如果完全按照房屋類型為住宅用途進行評估，則會高估了抵押物的價值，此類房地產應該按照非居物業合理評估其物業價值，根據前面所述，非居物業的交易稅收成本是很高的。另外，由于歷史原因有的老土地證在證載用途上寫的是綜合用地，但沒有具體說明具體是哪兩種或兩種以上的用途構成，出讓合同可能也沒有說明，若實際用途與評估設定用途不一致，也將導致評估價值不準確；還存在土地使用權類型上載明為出讓，但沒有土地的終止日期，出現這種情況多數是政府部門為了融資貸款而做出的權屬證書，實際是沒有繳納土地出讓金或出地出讓金未全部繳納，如果在評估時不考慮周全，也將導致抵押物貶值。
（2）待開發土地未按期動工或改變用途
根據有關規定，以出讓土地方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按出讓合同約定的用途、動工開發期限開發土地。超過約定的動工日期滿1年未動工開發的，可以征收一定數額閑置費，滿2年未動工開發的可以無償收回（特殊情況除外）。若待開發土地未如期動工開發，造成被收閑置費則加重客戶負擔；若被無償收回，則第二還款來源無保障。因此，評估時要充分考慮土地閑置時間、是否可延期、施工許可證載明的竣工日期等因素，并在估值結果中予以體現，并且在報告的特殊事項中予以說明；如遇已經超過閑置2年的土地，則不能對其正常估值。
5、司法處置不利導致抵押資產貶值
（1）權利瑕疵導致無法處置
有產權瑕疵，如產權糾紛、地役權限制等的抵押物，很難處置。有合法產權的資產未必是合法的抵押物。如一在建工程報建手續中估價對象的用途為營業用房（庫房或車庫），但工程完工后開發商將其作為設備用房（公用），在申請法院強制拍賣時無法執行——商業或住宅大樓的設備用房不能單獨變賣。另：抵押物有合法產權，但因開發商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使法院難以執行。
（2）抵押物有法定優先受償款導致即使處置貸款難收回法定優先受償款是指假定在實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額、以及其他法定優先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優先受償款，將使銀行的權益受到較大的損失。
（3）儲備用地、專用設備、根據生產工藝設計的生產廠房，處置時會受專業性限制，變現困難，導致資產貶值。
四、加強風險防范的措施
1、任何金融機構或個人都不得干涉評估機構的獨立執業。
2、慎重選擇抵押物
銀行在市場營銷過程中，不宜將任意的資產都用于貸款抵押，應選擇權屬清晰、無權利瑕疵、無他項權利、無法定優先受償款的資產用于抵押，且優先選擇變現能力強的資產。房地產類資產變現能力，住宅強于商業用房、商業用房強于工業用房；商業用房中的獨立門市、商場和農貿市場攤位易于變現；面積小或可以分割出售的易于變現；市場不活躍地區的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的等都不易變現。
3、詳細核實擬抵押資產的基本情況
4、謹慎確認擬抵押資產的評估價值和抵押凈值
5、嚴格抵押登記辦理手續，杜絕虛假登記
6、加強對抵押物的貸后監控
（1）抵押資產的用途。定期檢查抵押資產用途是否改變，尤其是在建工程，若用途改變給銀行債權帶來不利影響，立即采取措施，置換抵押物或提前還款等防范風險。
（2）抵押資產出租情況。抵押資產用于出租的，定期監控出租情況，租賃人、租期、租金等是否有異常變動。
（3）抵押資產的存在與價值情況。定期監控抵押資產是否存在、有無毀損，使用是否正常，價值是否大幅下降。
（4）商業房產。關注整體經營內容、經營情況，與重要商戶所簽的租約期限等是否有重大變化。
（5）在建工程或待開發土地。適時跟蹤檢查在建工程用途是否與批復一致、工程進度是否按期進行、是否會形成爛尾樓、有無拖欠承包人的建筑工程價款等其他法定優先受償款；監控待開發土地是否按出讓合同約定的用途、動工期限進行開發等。
五、估價機構為金融機構的服務前景
金融機構在貸前、貸后需要的咨詢服務是多方面的，除了常規的貸前抵押物估值之外，還有貸后的抵押物價值復估、抵押物保值增值的咨詢服務，抵押物出租時的租賃方案咨詢和租金建議，抵押物變現處置時的估值服務，抵押物處置的稅收咨詢，抵押物的保險價值估算，融資咨詢服務，開發項目的貸后資金監管等等。
對于房地產估價機構而言，為金融機構開展上述估價和咨詢服務具有天然優勢，房地產估價機構廣義上講就是為房地產相關行業提供各類咨詢服務，估價機構客戶資源廣泛，咨詢技能專業，掌握的行業數據最多，尤其是積累的市場數據資料和行業分析數據最為權威，對開展各類咨詢服務非常有利，因此只要充分發揮這樣的優勢，就可以在更為廣闊的領域為金融機構服務；但也要清醒的看到，房地產估價機構也應更加關注自身業務能力的綜合型發展，不僅僅要關注自身的房地產估價能力，還要加強配備和儲備一定的財務審計、工程咨詢、資產評估類的專業人才，將咨詢隊伍建設成為綜合型、多元化的一專多能型專業機構，才能在更為廣闊的領域發展壯大。
六、結束語
本文以房地產抵押物風險分析為切入點，詳細分析房地產抵押物控制風險的目的、意義和方法，但需要指出的是，分析過程中也包含有各種為金融機構可能提供的咨詢服務類型，在新形勢下房地產估價機構只有不斷加強自身的綜合業務素質提升，適應市場的需求，以專業和服務推動市場，才能在競爭激烈的房地產估價行業內謀取一席之地?，F階段銀行抵押評估普遍采取銀行低付費的大背景下，估價機構不應怨天尤人，宜自強不息，加強自身開拓創新的能力，不斷挖掘金融客戶的需求，實現業務創新，在更為廣泛的領域為金融機構提供更為專業、更高含金量的專業服務，才能真正做大做強。
