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摘要：隨著城市化進程的加快，城市更新改造也在不斷加強，而房屋征收則成為城市更新改造中最常見的一種行為。在過去的二十年間，城市房屋征收行為導致的社會問題屢屢發生，某種程度上也促進了征收法律制度及補償標準在不斷的完善。而房屋殘值則是目前評估界探討較少的領域，本文將對房屋殘值的評估進行探討。
關鍵詞：房屋 殘值 評估
早期在征收補償過程中，常能聽到有關房屋殘值的補償與評估，近年來隨著《國有土地房屋征收與補償條例》取代了《城市房屋拆遷管理條例》，房屋殘值補償逐漸被取消。但另一方面，由于取消了房屋殘值補償，房屋殘值就被定義為不屬于被征收入所有的公共資產，為了規范殘值資產的處置行為，防止國有資產流失，房屋殘值價值再一次引起社會的高度重視。征收殘值處置過程中如何確定合理的招標底價也得到更多的關注。因此，房屋殘值評估在解決上述的問題中能起到關鍵性的作用，如何做好房屋殘值評估已迫在眉睫。
但是目前房屋殘值評估在房地產及資產評估中均被劃入“非重點”的范疇內，也未有相關部門頒布或出臺過對應的評估準則及相關的法律法規，以下我們就房屋殘值評估進行探討。
一、房屋殘值的定義
房屋殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值后，經過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。
在《房地產估價理論與方法》中提到，房屋殘余價值與其房屋造價的比例為殘值率，而房屋殘值要考慮建筑物的經濟耐用年限及殘值率這兩個指標來核定。
各種結構房屋的耐用年限和殘值率
二、房屋殘值的評估范圍
（一）房屋征收情況下房屋殘值評估范圍的確定
房屋征收時，房屋的殘值能否得到補償，補償的金額為多少，對被征收者來說尤為關注。因此在房屋征收評估過程中，殘值范圍的確定，就成為了評估工作中關鍵的一環。
早期全國各地的城市房屋拆遷管理規定多有提及房屋殘值，如粵府[1933]140號《廣東省城市房屋拆遷管理規定》第十三條作出了如下解釋：房屋所有權人要求產權調換的，拆遷人可按下列標準給予補償：（四）拆遷房屋中的技術層（含夾層、閣樓），如屬于原建筑物整體結構和布局或者經報建批準，層高超過2.2米，樓底高度不少于2.4米（即自然層高不少于4.6米）的，可計算產權面積，按1:1的比例調換產權面積；經報建批準的技術層，層高不足2.2米的，按當地房地產交易所評定的殘值補償。
從上述解釋可以看出，此前已有相關文件對征收過程中房屋殘值的范圍作出具體的規定。
2011年1月21日頒布的國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》全面取代了《城市房屋拆遷管理條例》。其中第十七條作出了如下解釋：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。此后各地均按以上條例相繼出臺地方具體實施細則，均無提及房屋殘值的補償。
從上述解釋可以看出：房屋征收評估中沒有明確指出房屋價值是否包括房屋殘值，但從各地的實施情況來看，僅對房屋價值進行評估補償，不另行進行房屋殘值的評估補償。因此在征收目的下的房地產市場價值評估中，均不考慮房屋的殘值價值。
（二）殘值處置下房屋殘值評估范圍的確定
根據《中央國家機關國有資產處置管理暫行辦法》第六條規定：土地、房屋、建筑物及汽車的資產處置，均需經使用單位提出申請，報國務院機關事務管理局審批；第十二條規定：資產處置的變價收入和殘值收入，附國家規定上繳財政外，一律所為各部門及機關后勤事業單位重新購各類資產的專用基金，企業按現行財務制度執行，不得挪作他用。第十一條規定：向國務院機關事務管理局辦理資產處置手續，應根據不同情況提交有關文件、證件和資料；（四）資產評估機構出具的有關資產評估報告；按照以上規定可以看出，在國有資產處置的評估中，房屋殘值需要列入評估范圍。
同時各地方政府及征收單位也對房屋殘值處置作了具體規定，如《荊州市城市建設投資開發有限公司地上殘值資產處置管理辦法》第二條規定：本辦法所稱殘值資產，是指在我公司儲備地塊上進行征收補償后取得的資產及其他不屬于被征收入所有的公共資產，殘值資產的范圍包括：（一）廠房、車間、倉庫、辦公樓、住宅等建（構）筑物；（二）水、電、氣等管網設施設備；（三）花木、交通、安全設施設備等公共資產；第八條規定：殘值資產按下列程序處置：（四）資產評估鑒定，需要進行資產評估的，由公司委托具有資產評估資質的評估機構進行評估，出具評估報告，確需進行資產鑒定的，應由具有相應資質的鑒定機構進行資產鑒定并出具資產鑒定報告。以上規定可以看出，征收殘值處置的評估中，房屋殘值也需要列入評估范圍。
三、房屋殘值的評估方法
根據上述評估范圍的確定，可以得出房屋殘值的評估主要運用于殘值的征收處置過程中，故本次重點討論報廢、殘值目的下的評估方法。
對于房屋征收處置的殘值評估，應按照報廢殘值回收收益的方式進行評估，公式如下：
房屋殘值評估價值=回收收益-拆除費用
其中不是所有的房屋報廢殘值都能產生回收收益，需要根據不同的房屋結構、施工材料、施工工藝及拆除方式來確定。如：（1）基礎、磚等因拆除后即為施工垃圾，無回收價值，卻產生拆除費用；（2）金屬等有回收價值的房屋殘值按當地回收價格確定。
下表列舉了某廠房拆除殘值價值評估表：
四、結語
目前殘值評估在資產評估范疇內屬于非重點內容，也沒有具體的評估準則及相關法規進行規范，作為評估人員，當接觸到殘值評估項目時，應依據評估目的，結合項目的實際情況，具體問題具體分析，采用合適的方法進行評估，得出一個合理的評估結果。
與此同時，我們需要一個成熟的監督管理體系，對特定行為下的特定資產在特定目的下的特定價值給出明確的規范操作流程，評估機構及評估人員才能用一個準確的結果來反映估價對象的真實狀況。
