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問(wèn)題
計(jì)算房屋建筑物成新率時(shí)，經(jīng)濟(jì)年限是從竣工時(shí)起計(jì)算，還是從開(kāi)始使用日起計(jì)算？
回復(fù)
應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之日，驗(yàn)收合格意味著符合法律交付使用條件，當(dāng)然驗(yàn)收合格和交付使用可能并不是同步的，某些情況可能存有空檔（例如拖欠工程款，施工不交房等）。根據(jù)建筑相關(guān)法律規(guī)定不同民事主體對(duì)于建筑質(zhì)量責(zé)任、義務(wù)和物權(quán)轉(zhuǎn)移有不同規(guī)定，如果單從評(píng)估角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從竣工驗(yàn)收合格之日起算。現(xiàn)實(shí)中住宅建筑物和一般民用建筑物交付使用這一環(huán)節(jié)存在較大差別，住宅建筑物所對(duì)應(yīng)使用群體是分散的、不確定的，所以交付使用是非線性的或統(tǒng)一性的；而一般民用建筑一般是一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，如果發(fā)包方和施工方?jīng)]有糾紛和出現(xiàn)法律禁止情形，一般情況下驗(yàn)收合格即為交付使用。所以，從評(píng)估角度應(yīng)該從竣工驗(yàn)收合格起算，即便沒(méi)有交付使用中正常磨損，還有自然損耗存在。
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GBT50291-2015）的規(guī)定如下：“4.4.11建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算，可在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用維護(hù)、更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。”
