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自然資源價值的評估方法多種多樣，不同的方法其理論基礎(chǔ)各異，評估的資源類型也有一定的差別。
總起來看，自然資源價值的評估方法可歸為成本核算法、市場價格法和假設(shè)市場法。
但是針對不同的自然資源，其主要評估方法還是有所差異，具體體現(xiàn)為：
No.1 建設(shè)用地
建設(shè)用地主要評估方法：建設(shè)用地價格的主要評估方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法等。
●不同目的和權(quán)利的建設(shè)用地價格評估
01、劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)價格評估
（1）劃撥土地使用權(quán)價格評估時應(yīng)重點考慮劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能限制對價格的影響。
（2）采用成本逼近法評估劃撥土地使用權(quán)價格時，應(yīng)選用客觀的土地取得及開發(fā)成本數(shù)據(jù)，合理確定土地取得費。
（3）運用市場比較法時，應(yīng)選擇與估價對象相同類型的比較實例。比較實例應(yīng)主要來源于政府劃撥供地案例；選擇實例時可不考慮供后實際用途。同一供需圈內(nèi)可比實例不足三個時，可適當放寬案例選取的范圍或時間要求。選擇比較實例時應(yīng)注意因供地政策不同造成的價格內(nèi)涵差異，保障能夠修正到待估對象的設(shè)定價格內(nèi)涵。
（4）通過出讓土地使用權(quán)價格扣減土地增值收益的方法評估劃撥土地使用權(quán)價格時，地方已公布經(jīng)科學論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權(quán)價格直接扣減相對應(yīng)的土地增值收益。對未公布土地增值收益的地區(qū)，估價機構(gòu)可在滿足數(shù)理統(tǒng)計要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測算土地增值收益。僅在地方政府文件或基準地價中規(guī)定出讓金繳納比例的，不宜直接將其作為經(jīng)科學論證的土地增值收益。
02、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估
應(yīng)執(zhí)行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。
03、集體建設(shè)用地價格評估
（1）城市市區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地價格評估可參見GB/T18508的有關(guān)規(guī)定；位于城市市區(qū)以外的農(nóng)村集體建設(shè)用地價格評估，包括經(jīng)營性建設(shè)用地、宅基地、其他建設(shè)用地，參見中評協(xié)〔2020〕16號文件的具體要求。
（2）集體建設(shè)用地價格評估應(yīng)特別關(guān)注市場交易主體的風險認知與偏好對價格的影響。
No.2 耕地
耕地主要評估方法：耕地價格的主要評估方法包括收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價系數(shù)修正法等。
●評估要點
1、收益還原法中，在總收益核算時，對于直接生產(chǎn)經(jīng)營的，原則上應(yīng)依據(jù)估價對象所在區(qū)域普遍種植的農(nóng)業(yè)主導作物，核定客觀正常收益水平；年收益若以實物方式支付，應(yīng)以估價期日物價水平為基礎(chǔ)，適當考慮物價變化、市場預期等因素的影響；年總費用是指在生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的正常合理必要的客觀總費用，對費用支出超過或不足1年的，應(yīng)統(tǒng)一折算到1年；對采用工廠化農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式的，土地純收益中應(yīng)扣除投入所形成固定資產(chǎn)的客觀純收益，若該固定資產(chǎn)在價格內(nèi)涵確定的期限內(nèi)需要更新，則應(yīng)按其使用年限攤銷費用。確定土地還原率時應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同經(jīng)營方式、不同種植類型、不同地貌類型之間土地還原率的差別。
2、市場比較法中，應(yīng)關(guān)注比較實例價格是否包含地上農(nóng)作物、農(nóng)田設(shè)施及其他實物，以及種植類型、耕作制度、經(jīng)營方式等；比較實例的價格內(nèi)涵，原則上應(yīng)與待估對象一致，不一致時應(yīng)予以修正；在完成耕地定級的區(qū)域，可依據(jù)定級因素因子體系，采用定級指數(shù)計算影響因素修正系數(shù)。
3、成本逼近法中，土地開發(fā)費應(yīng)為設(shè)定開發(fā)程度內(nèi)涵下，同等地域條件下農(nóng)田基本設(shè)施建設(shè)必要投入的客觀費用，可采用工程預算法、類似工程費用比較法測算，也可參照當?shù)剞r(nóng)用地開發(fā)整理項目投資標準或中低產(chǎn)田改造投資標準確定；確定耕地增值收益，應(yīng)綜合考慮開發(fā)完成后耕地的肥力提高程度、田間配套設(shè)施水平及當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境等因素，可依據(jù)開發(fā)完成后耕地單產(chǎn)增加水平測算。
4、基準地價修正法中，應(yīng)關(guān)注基準地價的權(quán)利類型和地類。
●不同目的和權(quán)利的耕地價格評估
01、耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價格評估
（1）估價設(shè)定年限不得超過當?shù)卣咭?guī)定的上限及承包期（或其他合法持有年期）的剩余年限。
（2）運用收益還原法評估經(jīng)營權(quán)價格時，土地還原率一般略高于承包經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)合同對受讓方有土地改良等投入要求的，可在費用中合理體現(xiàn)。
（3）運用市場比較法時，比較實例應(yīng)為同區(qū)域、同類型耕地的交易實例，或相同區(qū)域、相同種植經(jīng)營類型前提下，可修正為相同權(quán)利類型的交易實例。
（4）運用公示地價系數(shù)修正法時，應(yīng)注意公示地價的內(nèi)涵，采用與估價對象權(quán)利相一致的公示地價。
（5）如果經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同中有特殊約定，應(yīng)考慮其對土地權(quán)能、權(quán)益的影響，進行適當修正。
02、耕地抵押的價格評估
除執(zhí)行上述的相關(guān)規(guī)定外，抵押估價應(yīng)關(guān)注以下內(nèi)容：
（1）估價中應(yīng)體現(xiàn)謹慎原則，在謹慎預期下，按照合法合規(guī)的現(xiàn)狀用途，并充分考慮承包合同或流轉(zhuǎn)合同約定。
（2）采用收益還原法估價時，考慮到抵押物處置時受流轉(zhuǎn)合同的限制，其變現(xiàn)風險增大，經(jīng)營權(quán)抵押估價中的土地還原率一般略高于承包經(jīng)營權(quán)抵押的土地還原率。
No.3 園地
園地主要評估方法：園地價格的主要評估方法包括收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價系數(shù)修正法等。
●評估要點
1、待估對象包含地上經(jīng)濟作物或有關(guān)設(shè)施的，應(yīng)考慮地上經(jīng)濟作物的現(xiàn)狀價格或有關(guān)設(shè)施對園地價格的影響。
2、適當考慮特殊的土壤及氣候條件對園地利用產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價格。
3、采用收益還原法時，可考慮待估對象地上經(jīng)濟作物的現(xiàn)狀及生長階段，依據(jù)其經(jīng)濟壽命周期及生產(chǎn)發(fā)育狀況，分階段計算年總收益及年總費用；對產(chǎn)量有大、小年規(guī)律的經(jīng)濟作物，收益或費用數(shù)據(jù)應(yīng)采用連續(xù)若干年期的客觀平均值；在經(jīng)濟壽命周期末年，應(yīng)根據(jù)估價設(shè)定條件，考慮是否包含地上果樹的木材收益；年總費用核算時，應(yīng)考慮銷售費用；對于投入所形成的固定資產(chǎn)，若該固定資產(chǎn)在價格內(nèi)涵確定的使用期內(nèi)需要更新投資，則應(yīng)按其使用年限攤銷費用。確定園地還原率時應(yīng)綜合考慮經(jīng)營投入高、周期長、市場不確定性大等風險。
4、采用市場比較法時，應(yīng)特別關(guān)注比較實例交易價格的構(gòu)成與待估對象是否一致，若不一致應(yīng)進行調(diào)整；比較實例的經(jīng)濟作物種類、利用方式應(yīng)與待估對象一致或可進行一致性修正。
No.4 林地
林地主要評估方法：林地價格的主要評估方法包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價修正法等。
●評估要點
1、當待估對象包含林木時，林木部分按現(xiàn)狀進行價格評估；
2、在評估林地價格時，應(yīng)充分考慮林木狀況、基礎(chǔ)設(shè)施及開發(fā)利用方式對林地價格的影響；
3、采用市場比較法評估林地價格時，如比較實例的林木類別及林地開發(fā)經(jīng)營方式與評估對象不一致，應(yīng)進行一致性調(diào)整；
4、運用基準地價系數(shù)修正法時，應(yīng)采用與待估對象權(quán)利相一致的基準地價進行適當修正。
●不同目的和權(quán)利的林地價格評估（1）承包林地價格評估方法主要采取收益還原法，如有市場比較實例，也可采用市場比較法。
（2）林地出租（轉(zhuǎn)包）價格的評估可采用收益還原法和市場比較法。
（3）林地租金標準應(yīng)與林地宗地的正常地價標準相均衡。租金標準的評估可通過林地宗地的正常土地使用權(quán)價格標準折算，也可采用市場比較法、收益還原法等直接評估。
（4）林地作價出資（入股）價格評估，可采用市場比較法、剩余法或收益還原法，并應(yīng)在估價報告中分析出資風險。林地作價出資（入股）價格評估應(yīng)明確待估對象的權(quán)利狀況，關(guān)注林地的林木收益、承包經(jīng)營期限、有無其他經(jīng)營或權(quán)利限制等因素。
（5）林地拍賣價格評估可采用剩余法、市場比較法或收益還原法，并應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風險和預期強制處分等因素對拍賣價格的影響。
No.4 草地
草地主要評估方法：草地價格的主要評估方法包括收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、基準地價修正法等。
●評估要點1、承包草地的價格評估應(yīng)綜合考慮草地的土壤質(zhì)量、收益水平、草地承包經(jīng)營期限、有無其他經(jīng)營或權(quán)利限制、基礎(chǔ)設(shè)施狀況與水平等方面因素；
2、草地租金評估可通過該宗地的正常草地使用權(quán)價格標準折算，也可調(diào)查租賃案例采用市場比較法等直接評估。草地承包、轉(zhuǎn)包費可參照草地租金評估方法進行評估；
3、草地拍賣估價，可采用收益還原法、市場比較法和剩余法確定其價格，草地拍賣的年限不應(yīng)超過法定最高年限；
4、草地抵押價格評估，可采用市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法等，應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風險和預期強制處分等因素對抵押價格的影響;
5、草地作價出資（入股）價格評估，可采用市場比較法、收益還原法、剩余法等確定其價格。應(yīng)在估價報告中說明作價出資（入股）的風險;
6、在評估放牧草地價格時，應(yīng)區(qū)分連續(xù)放牧與劃區(qū)輪牧等不同的放牧制度；采用收益還原法時，其經(jīng)營收益來源于牲畜的出售收益，在測算總收益時應(yīng)考慮出欄率和牲畜生長期等，收益和費用數(shù)據(jù)一般宜采用連續(xù)3年~5年的客觀平均值；采用市場比較法評估放牧草地價格時，可比實例的草地類型、放牧制度等因素應(yīng)與待估對象一致。
7、在評估牧草生產(chǎn)草地價格時，應(yīng)考慮輪割制度和草群結(jié)構(gòu)、草群品質(zhì)，區(qū)分牧草地、藥用草地以及蜜源草地等不同的植物類型；采用收益還原法時，其經(jīng)營收益主要包括草場經(jīng)營使用費及打草收益，計算純收益時可采用近3年的收益和費用數(shù)據(jù)客觀平均值；采用市場比較法時，可比實例的草地植被類型、輪割制度等因素應(yīng)與待估對象一致。
No.5 其他土地
以土地適宜性評價為基礎(chǔ)，結(jié)合估價目的，遵循合理有效利用原則確定開發(fā)利用方式，參照相對應(yīng)的用地類型及其價格評估要點評估。
No.6
礦業(yè)權(quán)
礦業(yè)權(quán)主要評估方法：礦業(yè)權(quán)評估方法包括基準價因素調(diào)整法、交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法、資源價值比例法、收入權(quán)益法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、勘查成本效用法、地質(zhì)要素評序法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量風險系數(shù)調(diào)整法等主要評估方法。
采礦權(quán)適用的評估方法包括基準價因素調(diào)整法、交易案例比較調(diào)整法、收入權(quán)益法和折現(xiàn)現(xiàn)金流量法；探礦權(quán)評估除前述方法外，還適用單位面積倍數(shù)法、資源價值比例法、勘查成本效用法、地質(zhì)要素評序法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量風險系數(shù)調(diào)整法。
礦業(yè)權(quán)出讓收益評估方法包括基準價因素調(diào)整法、交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法、資源價值比例法、收入權(quán)益法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、勘查成本效用法等；前述方法同時適用于與礦產(chǎn)資源所有權(quán)相關(guān)的出讓權(quán)益價值評估。
●評估要點1、基于不同的權(quán)利，應(yīng)充分關(guān)注適用于采礦權(quán)和探礦權(quán)間不同的評估方法；探礦權(quán)評估時還應(yīng)區(qū)分不同勘查階段（普查、詳查、勘探）所適用的評估方法。
2、基于不同的評估目的，應(yīng)充分關(guān)注礦業(yè)權(quán)出讓和礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓之間待估對象與范圍的銜接；礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓評估時，應(yīng)關(guān)注礦業(yè)權(quán)是否全部或部分有償處置。
3、應(yīng)特別關(guān)注礦產(chǎn)資源儲量報告的評審備案情況：當?shù)V產(chǎn)資源儲量報告無需評審備案時，應(yīng)按照相關(guān)儲量報告管理要求進行礦業(yè)權(quán)評估；當評審備案相關(guān)資料較早時，應(yīng)充分利用原有地質(zhì)勘查資料進行礦業(yè)權(quán)評估；當?shù)V產(chǎn)資源儲量報告有評審備案文件時，應(yīng)按照評審備案的資源儲量進行礦業(yè)權(quán)評估。
4、應(yīng)特別關(guān)注不同時間節(jié)點的礦山設(shè)計資料的聯(lián)系和區(qū)別。
No.7 海域和無居民海島
海域主要評估方法：海域價格的主要評估方法包括收益還原法、成本逼近法、剩余法、市場比較法、海域基準價系數(shù)修正法等。
無居民海島主要評估方法：根據(jù)適宜性原則，可選擇《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中與無居民海島特征相匹配的評估方法。
