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劃撥土地使用權中關于土地增值收益的評估探究
一、引言
不同地區對于劃撥土地使用權的評估，評估師可選用的方法有一定的差異，例如選用公示地價系數修正法評估的前提是當地有“劃撥土地使用權基準地價”，選用市場比較法評估的前提是在同一供需圈內或類似地區有不少于三個可比實例。由于目前已公布“劃撥土地使用權基準地價”的地區相對較少，且劃撥土地供地實例也非常有限，因此剩下可供評估師選用的方法實在不多。在土地估價實務中，出讓用地可供選用的方法明顯多于劃撥用地，而出讓地價與劃撥地價之間的差異即為土地增值收益。因此，評估師要解決劃撥用地的評估難題，首先是要解決如何科學、準確地求取土地增值收益的問題。
二、土地增值收益的本質
劃撥土地使用權與出讓土地使用權在成本的構成上差別在于土地使用權出讓金，這里的出讓金本質是出讓地價中的土地增值收益。
土地增值收益是國家作為土地所有者而獨有的經濟利益，它是由于土地周邊環境和配套設施的改善、土地投資的增加或者土地用途的轉變，而獲得的超額地租收益。導致土地增值的原因可概括為以下三個方面：一是投資性增值，這類增值是由于對土地直接或間接投資所引起的，政府通過投資改造使得土地周邊的設施和環境等得到改善，或是土地周邊其他項目的建設所產生的擴散或輻射作用引起土地增值；二是供求性增值，是指隨著經濟社會的發展和城市人口的增長，人們對土地資源的需求也相應增加，從而造成土地供不應求，最終導致了土地增值；三是用途轉變增值，是指同一土地由低收益用途轉為高收益用途時（如農用地變為國有建設用地），單位土地收益的提高所帶來的土地增值。
三、土地增值收益的評估技術思路和方法
根據2019年公布的《劃撥國有建設用地使用權 地價評估指導意見（試行）》，結合劃撥用地的幾種評估方法，筆者總結出以下三種方法可對土地增值收益進行評估，具體如下：
（一）收益還原法
根據本文對土地增值收益的研究，土地周邊環境和配套設施的改善、城市的發展造成土地供求的變化、土地規劃用途的改變以及對土地的直接或間接投入等都會導致地租的增長，從而土地純收益也會增加，計算公式如下：
ΔQ=ΔA/r1
式中：ΔQ為土地增值收益，ΔA為土地的純收益差額，r1為土地的還原率。
大多數情況下土地增值是由多種因素作用的結果，因此我們在測算土地增值收益時，應把純土地的增值從土地租賃、不動產出租或經營項目中分離出來，根據土地利用方式的不同，有以下幾種求取土地的純收益差額的計算公式。
1.土地租賃：
ΔA=ΔR?ΔC
式中：ΔA為土地的純收益差額，ΔR為土地的年總收入差額，ΔC為土地的年總費用差額。
2.不動產出租：
ΔA=ΔRi?ΔIh，ΔRi=ΔRlg?ΔClg，ΔIh=ΔPh×r2
式中：ΔA為土地的純收益差額，ΔRi為不動產的純收益差額，ΔIh為房屋的純收益差額，ΔRlg為不動產的年總收入差額，ΔClg為不動產的年總費用差額，ΔPh為房屋的現值差額，r2為建筑物還原率。
當土地的增值并非源自于對土地的直接投入（如進行改建、重建或擴建等），則ΔA=ΔRi。
3.生產（經營）用地：
ΔA=ΔIj?ΔIjf ，ΔIj=ΔYjp?ΔCjp
式中：ΔA為土地的純收益差額，ΔIj為企業的純收益差額，ΔIjf為非土地資產的純收益差額，ΔYjp為企業的年生產（經營）總收入差額，ΔCjp為企業的年生產（經營）總費用差額。
當土地的增值并非源自于在土地上的企業直接投入（如廠房、設備及人力資本等方面的投入等），則ΔA=ΔIj。
收益還原法適用于能夠量化土地純收益差額、成本費用差額條件下的土地增值收益的評估。
（二）剩余法
這里的剩余法是通過將出讓土地的市場價格扣 減組成地價的土地取得成本及費用、利息、利潤和稅費而求取土地增值收益，計算公式如下：ΔQ=P出讓?(C+T+I)
式中，ΔQ為土地增值收益，P出讓為出讓土地使用權價格，C為土地取得成本及費用，T為稅費，I為利息、利潤。
剩余法適用于評估師能夠獲取周邊類似的土地收儲或征收、拆遷案例，從而能夠確定土地取得成本及費用等，以求得土地增值收益。
（三）權益分配系數修正法
權益分配系數修正法的基本思路是通過確定劃撥土地使用權的權益分配系數，把劃撥土地所有者與土地使用者所擁有的權益價值按照適當的比例進行合理劃分，從而求取土地增值收益。我們可以先采用市場比較法、收益還原法或基準地價修正法等方法求取出讓土地的市場價格，再乘以權益分配系數，即可求出土地增值收益。計算公式如下：
ΔQ=P出讓×(1?γ)
式中，ΔQ為土地增值收益，P出讓為出讓土地使用權市場價格，γ為劃撥土地使用者權益分配系數。
理論上γ的取值區間在0-1之間，考慮到不同區位、不同用途的土地其增值收益存在較大差異，γ值也會存在較大差異。在實際應用過程中，我們可以采用特爾斐法、因素成對比較法和層次分析法等數理統計分析方法，對土地增值中的土地所有者和使用者的影響因素進行分析，對各項影響因素和影響因子的權重系數進行量化，從而可求取土地所有者和使用者的影響參數權重，最終可得到劃撥土地使用者權益分配系數γ。
四、實例分析
我們通過實例來驗證權益分配系數修正法的實用性和可操作性。
假設要評估上海市某劃撥二級商業用地，根據《上海市城鄉建設用地基準地價成果（2020年）》可分析出影響商業用地地價的因素包括區域因素和個別因素，其中區域因素權重占77%，個別因素權重占23%，通過特爾斐法對各因素中劃撥土地所有者和使用者的貢獻占比打分可測算出劃撥土地使用者權益分配系數γ，如表1。
考慮到區域因素中城市規劃完全是由國家政府主導，因此土地所有者的貢獻率為100%，個別因素中的臨街狀況、宗地形狀和宗地面積屬于劃撥用地的自身因素，因此土地使用者的貢獻率為100%；對于交通便利程度（如周邊道路狀況、公共交通便捷度和周邊交通便利度）、臨街道路類型（周邊道路繁華狀況）以及商業客流量的貢獻率相對土地使用者高于土地所有者；對于基礎設施保障程度的貢獻率相對土地所有者高于土地使用者；對于商業繁華程度 （距各類商業中心的距離）的貢獻率在土地使用者與土地所有者之間兩者相當。
根據上海市基準地價二級商業用地（批發零售）樓面單價P基準=29790元/平方米，假設根據基準地價修正體系求得基準地價修正系數β為1.08，則P出讓宗地=P基準×β=29790×1.08=32173元/平方米，結合上述求取的劃撥土地使用者權益分配系數γ，可測算出土地增值收益ΔQ=P出讓宗地×(1?γ)=32173×(1-58.0%)=13513元/平方米。
因此，通過將劃撥土地權益分配思路下的土地增值收益確定方法與基準地價修正法相結合，可測算出劃撥土地使用權的價格，即P劃撥宗地=P出讓宗地－ΔQ=32173-13513=18660元/平方米。
五、結論
劃撥土地評估的難點是評估師難于求取土地增值收益。當我們采用收益還原法或剩余法求取土地增值收益時，難點在于如何獲取足夠的參數數據，尤其是地方的相關土地取得和開發成本的數據以及相關租賃收入等資料獲取較為困難，無形中增加了評估劃撥土地使用權的難度。
權益分配系數修正法可彌補上述兩種方法的“先天不足”，只要能確定土地所有者和土地使用者的貢獻率及各自權重，即可計算出劃撥土地使用者權益分配系數γ，進而求取土地增值收益。從以上實例來看，該方法能較好被評估師所掌握和操作，具有一定的實操性。
