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收益還原法測算加油站土地使用權價值初探
摘要：本文結合實際遇到的案例，分析了利用估價期日加油站的客觀經營收益測算加油站類商業用地地價的過程，供大家估價實踐中做參考。
關鍵詞：加油站、收益還原法、土地使用權價值評估
一、估價對象基本情況
待估宗地位于壽縣堰口鎮壽六路西側，土地使用權面積：2000平方米，土地使用權取得時間：2015年12月27日，土地使用權年期：40年使用權，估價期日：2018年12月27日，土地剩余使用權年限37年，現狀建有鋼混結構辦公及輔助用房100平方米，鋼結構罩棚400平方米（兩棟建筑物于2016年12月份建成）。配備有總容積約80立方米的4個儲油罐，安裝4臺稅控加油機，2臺配電瓶，1臺發電機及相關配套設施。根據市場調查，類似加油站日加油量約1700升， 其中92#汽油每天加油量約800升、95#汽油每天加油量約300升，0#柴油每天加油量約600升
二、收益還原法概述
收益還原法定義：將待估宗地未來正常年純收益（地租），以一定的還原率還原，以此估算待估宗地價格的方法。
基本公式如下：P= a/r×[1-1/(1+r)n]
式中：
P--土地收益價格
a--土地純收益（或地租），每年不變
r--土地還原率，固定且大于零
n--未來土地使用年期。
三、測算過程：
（一）房地產年凈收益的測算：
1、估價期日各品種油進價與售價如下表：
各品種油進價與售價 單位：元/升（幣種：人民幣）
2、銷售收入（按每年360天計算）
=﹝（6.41×800+6.89×300+6.08×600）×360天﹞=390.35（萬元）
3、進貨成本
進貨成本為加油站油品購入價款（含增值稅，按每年360天計），則：
進貨成本=﹝（5.20×800+6.00×300+5.00×600）×360天﹞
=322.56（萬元）
4、運營費用
主要為管理費用，包括工作人員的工資費用、辦公費用、交通運輸費、廣告費等，參照估價委托人提供的財務報表，本次運營費用按照其銷售收入的6%計取，則：
運營費用=銷售收入×6%=390.35×6%=23.42萬元
5、設備年折舊費用
指加油設備正常運轉期間每年的價值折舊，包括油罐、加油機等折舊。根據委托人提供的數據及實地查勘和調查，該加油站現有4個儲油罐，安裝4臺稅控加油機，2臺配電瓶，1臺發電機及相關配套設施。根據市場調查及估價委托人提供的資料相關設施設備市場價值如下表：
設施設備價值合計表 單價：萬元（幣種：人民幣）
此次估價參照《安徽省定價成本監審固定資產折舊技術規范（試行）的通知》（皖成本〔2011〕2號），按照儲油機器設備經濟使用壽命15年，殘值率為0%，以直線折舊計，則：
年折舊額=32.90/15=2.19（萬元）
6、保險費：
估價期日估價對象建筑物的重置價值測算如下表：
建筑物重置價值測算表： 幣種：人民幣
房屋保險費率通常為房屋重置價格的一定比例，按保險公司房貸保險費計費標準確定為2‰，則：
建筑物年保險費=建筑物重置價×保險費率
=（17.80+24.00）×保險費率
=41.80×2‰
=0.08（萬元）
7、建筑物年折舊費用：
依據出讓合同的約定，該宗土地使用權期限屆滿后不續期，地上建筑物無償收回，估價時按照地上沒有建筑物殘值處理，因此，房屋年折舊費為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
（備注：房屋可使用年限為房屋建成至土地使用權期限屆滿的期限）
=（17.80+24）/39
=1.07（萬元）
8、房產稅：依據相關稅法，自營性房地產房產稅以房屋原值一次性減除10%-30%后房產余值的1.2%記取。根據委托方提供的資料，該加油站辦公及輔助用房的房產原值為30萬元（依據《財政部、國家稅務總局﹝財稅（2008）123號》﹞，加油站罩棚不計房產稅），則：
房產稅=30×（1-30%）×1.2%=0.25（萬元）
9、增值稅金及附加
包括增值稅（稅率16%）、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育費附加，估價對象位于壽縣堰口鎮，根據有關規定，（城市維護建設稅為增值稅的5%，教育費附加為增值稅的3%，地方教育費附加為增值稅的2%），則
增值稅=銷項稅費-進項稅費
=（390.35-322.56）÷(1+16%)×16%
=9.35（萬元）
增值稅金及附加=9.35×[1+(5%+3%+2%）]
=10.29（萬元）
10、營業利潤
營業利潤=銷售收入-進貨成本-運營費用-設備年折舊費用-保險費-建筑物年 折舊費用-房產稅-增值稅金及附加
=390.35-322.56-23.42-2.19-0.08-1.07-0.25-10.29
=30.49（萬元）
11、年平均流動資金
根據市場調查，類似加油站約15天左右進行一次采購，則
年平均流動資金=年平均進貨成本/年平均進貨次數=322.56÷（360/15）=13.44萬元
12、年平均經營利潤
根據市場調查，目前壽縣鄉鎮地區普通商業行業利潤率在5%～10%之間，本次估價我們直接取8%為其商業經營利潤率，則
年平均經營利潤=（運營費用+平均流動資金）×8%=（23.42+13.44）×8%=2.95（萬元）
13、房地產年凈收益
年凈收益=營業利潤-年平均經營利潤
=30.49-2.95=27.54（萬元）
（二）待估宗地土地使用權價格的測算：
1、土地、房屋還原率的確定
①求取土地還原率方法的選擇
估價人員采取安全利率加風險調整值法來確定土地還原率。根據公式：土地還原率=安全利率+風險調整值。式中，安全利率可以采用中國人民銀行公布的同期存款利息率；風險調整值可根據估價對象所處地區的社會經濟發展和土地市場并綜合當地近幾年通貨膨脹因素來確定。則：土地還原率=安全利率+通貨膨脹率+風險調整值。
②土地、房屋還原率的確定
ⅰ.安全利率的確定
對于安全利率的提取，《城鎮土地估價規程》中規定“可選用同一時期一年期國債利率或銀行一年期定期存款年利率”，本次估價人員認為，對于安全利率的提取，采用同一時期最長期銀行存本取息利率是更加符合資本還原率的特性，故采用在估價期日，中國人民銀行公布的1年期存本取息利率1.5%，作為本次土地還原率確定過程中的安全利率。
ⅱ.風險調整值的確定
在本次評估過程中，對風險調整值，估價人員采用近幾年的當地平均通貨膨脹率再加上估價人員判斷的風險調整作為風險調整值，則：
風險調整值=通貨膨脹率+風險調整
a、年通貨膨脹率
根據國家統計局發布的統計公告，我國近幾年的消費價格指數：2014年-2017年通貨膨脹率分別為：1.5%、1.4%、2.0%、1.6%，近幾年來年通貨膨脹率平均增長約1.63%，結合壽縣堰口鎮當地情況，本次估價通貨膨脹率平均增長率取1.60%。
b、風險調整
綜合本次項目的用地特性，估價人員認為本次風險調整幅度為2.9%比較合適。則風險調整值=1.6%+2.9%=4.5%
c、確定土地還原率
根據公式：土地還原率=安全利率+風險調整值
=1.5%+4.5%
=6.0%
d、確定房屋還原率
房屋還原利率的確定：由于土地本身不存在折舊，相反還會增值，而房屋隨著使用會逐年損耗。理論上，投資房屋比投資土地風險更大，所以房屋還原利率一般高于土地還原利率2%-3%，本次評估確定房屋還原利率高于土地還原利率2%，土地還原利率為6%，則房屋還原利率為8%。
2、土地使用權價格的確定
建筑物年純收益=建筑物現值×建筑物還原率
建筑物現值=建筑物重置價-年折舊費×已使用年限
=（17.80+24.00）-（1.07×2）
=39.66（萬元）
建筑物年純收益=39.66×8%=3.17（萬元）
土地純收益=房地產年凈收益-建筑物年純收益
=27.54-3.17=24.37（萬元）
總地價= P﹦a/r×[1-1/(1+r)n]
=24.37/6%×[1-1/(1+6%)37]
=359.14（萬元）
土地單價=359.14×10000÷2000=1796.00（元/㎡，取整）
參考文獻：
1、《資產評估法》(中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一 次會議于2016年7月2日通過,2016年12月1日起施行)；
2、《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508- 2014,2014年12月 1日實施)；
3、《房地產估價規范》(GB/T 50291- -2015,2015年12月1日實施)；
4、《土地估價基礎》（鄒曉云著，2010年5月）；
5、《房地產估價案例與分析》（中國房地產估價師與房地產經紀人學會編寫，2017年5月第九版）；
6、《財政部稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）；
7、《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發〔1985〕19號）；
8、《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規定〉的決定》（中華人民共和國國務院令第448號）；
9、《財政部、國家稅務總局﹝財稅（2008）123號》；
10、《安徽省建設工程概算定額（2011年）》；
11、《安徽省建筑工程計價定額（2018年）》；
12、《安徽省定價成本監審固定資產折舊技術規范（試行）的通知》（皖成本〔2011〕2號）。
