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摘 要：確定容積率修正系數，是土地估價工作中的重點和難點。筆者結合工作實例，分析了市場比較法中容積率修正的理論依據、原則以及修正系數編制的具體方法，并探討了各種方法的實用性，為土地估價實踐操作提供參考。
關鍵詞：土地估價 容積率 修正系數
由于在估價對象區域內，幾乎沒有容積率相同的比較實例，因此必須進行容積率修正。而確定容積率修正系數，則是土地估價工作中的重點和難點。筆者在此結合工作實踐，談談市場比較法中容積率的修正，權當交流，拋磚引玉。
一、容積率的內涵及其特性
容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：
(一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
(二)容積率(R)建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。
建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C.H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。
(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。
人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。
房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費
樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率
因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。
(四)容積率存在客觀上的最合理值。
在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
二、容積率修正系數確定的原則
根據容積率對地價的影響規律，容積率修正系數的確定應遵循以下原則：
(一)遵循報酬遞增遞減原則。
地價隨容積率的變化呈現先遞增后遞減的趨勢，各宗地的容積率在客觀上存在一個最合理值，在編制城市規劃時對宗地的規劃容積率一般不會突破這個最合理值。所以容積率修正系數應體現地價隨容積率增加而增大的趨勢，呈非線性正相關關系。
(二)應體現容積率對地價的影響特點。
不同城市規模、同一城市不同區位、不同用途，地價受容積率的影響程度不同。所以，應分城市、分區位(級別)、分用途編制相應的容積率修正系數表。
(三)應區分樣點地價與基準地價的容積率修正系數。
樣點地價容積率修正，是在基準地價評估過程中，將調查獲得的具體容積率下的樣點地價修正到設定標準容積率下的地價;而基準地價修正體系中的容積率修正，是宗地價格評估中，將設定標準容積率下的基準地價修正到具體容積率下的宗地價格。兩者修正的方向相反，實質不同，修正系數也應有所不同。
(四)應體現合理的收益分配關系。
地價隨容積率變化的內在因素在于容積率的變化能引起土地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價形式表現出來，須通過土地市場實現。土地的供求關系影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關系。
三、容積率修正系數表的編制
容積率修正采用修正系數來修正計算。有些城市在公布城市規劃區內基準地價時，同時公布容積率修正系數，這樣可以為估價獲得方便。在沒有官方公布容積率修正系數情況下，則需要估價人員自己通過調查，分析容積率與地價水平間的相關關系，編制修正系數表。一般可以通過以下步驟進行。
(一)收集資料，主要了解城市規劃關于容積率的規定標準，以及容積率現狀水平(可利用土地登記資料查詢)。
(二)測算修正系數，進行容積率與地價水平的相關分析，依據容積率與地價的相關系數制定容積率修正系數。
(三)利用容積率修正系數修正地價。需要注意的是，容積率在城市總體規劃上同一區域雖有一定限制，但在現實的土地利用結構中，不同區域、不同用途的情況下容積率變化較大。容積率修正體系的建立應針對不同情況，作出相應的分析。關鍵是要具體問題具體分析，分用途作出容積率是否修正的判斷和方法。
容積率修正系數表的編制，通常采用區域平均容積率按容積率區間進行計算賦值修正建立容積率修正體系的做法。但這種運行做法并不完全適用于每個地方。所以，有時候對于特定城市，可以采取從各個均質區域選取典型樣點，對容積率變動與典型樣點地價變動之間的關系作出分析，建立容積率變動與樣點地價變動幅度的關系圖，并盡可能從關系圖中得出容積率變動與樣點地價變動幅度問的連續函數關系，從而以之為修正系數表來指導容積率修正。
四、市場比較法中容積率修正實例
實例一
估價項目名稱：位于×××××××××××某地塊國有出讓土地使用權抵押價值評估。
估價期日：××××年××月××日。
地價內涵：本報告所評估的待估宗地地價內涵是指待估宗地在公開市場條件下，于估價期日××××年××月××日現狀利用條件下，設定用途為城鎮住宅用地，設定容積率為5.9，土地開發程度為宗地紅線外達到通路、通電、通水、排水、通訊“五通”及紅線內場地平整“一平”，且不存在他項權利條件下的國有出讓土地使用權價值。由于待估宗地與可比案例宗地規劃容積率不同而需進行的修正，我們引用編制了該區域住宅用地容積率修正系數表（表1）。
實例二
項目名稱：位于××××××××××××××××某宗地國有出讓土地使用權抵押價值評估。
估價期日：××××年××月××日。
地價內涵：本報告所評估的待估宗地地價內涵是指待估宗地在估價期日××××年××月××日現狀利用條件下，設定用途為商業用地，設定容積率為2.5，土地開發程度為宗地紅線外達到通路、通電、通水、排水、通訊“五通”及紅線內場地平整“一平”，且不存在他項權利條件下的國有出讓土地使用權價值。待估宗地與比較案例的容積率不同，土地利用強度不同，需進行容積率修正，我們引用編制了該區域商業用地容積率修正系數表（表2）。
對當前容積率修正系數確定方法的分析：
當前城鎮土地估價容積率修正系數表主要采用以下兩種方法確定：
(一)特爾菲測定法
在基準地價評估過程中確定修正系數時，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。
此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般5%以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映。
(二)樣點地價法
通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數，并以該比例系數適當修正綜合后，編制成容積率修正系數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標準計算容積率修正系數。
此種方法是以樣點地價統計作為系數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正系數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。
參考文獻
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