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關于房屋損害評估方法的探討
摘要：房屋損害鑒證評估是評估受損房屋的損害價值，合理確定房屋損害的賠償金額。進行房屋損害評估首先要對房屋損害的種類及損失進行分析，之后要進行損害評估方法的確定，最后要分析房屋損害評估中需要注意的問題，這樣才能產生一個科學、合理的評估結論?？茖W、合理的房屋損害鑒證評估對促進社會和諧和社會經濟的協調發展具有重要意義。
關鍵詞：房屋；房屋損害；鑒證評估
中圖分類號：D92 文獻標志碼：A
由于房屋具有位置固定性、長期使用性、大量投資性等特性，因各種各樣原因而造成損害的事不可避免，特別是各種自然災害、突發事件等問題造成的房屋損害時有發生，因而涉及索賠、仲裁和訴訟需要對其進行損失評估的情況也越來越多，鑒證評估結論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據。房屋損失評估是對評估涉及的房屋價值或價格的減損額、相關經濟損失等進行分析、測算和判斷，公平合理的評估，對促進社會和諧、維護法律的公正性、救助受損者、促進社會經濟的協調發展等都起著重要的作用。
一、房屋損害的種類及損失分析
房屋損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經濟損害及環境損害等方面。
（1）房屋損害的分類。1）實體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結構、圍護結構、裝飾裝修等的損害。2）功能性損害是指房屋及其所在小區內外規劃的改變，如房屋層高、小區綠地道路等發生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規劃變更，從而對房屋功能發揮產生的負面影響。3）經濟性損害是指對損害事實的發生間接影響房地產的外部環境，從而減損其價值的損害，如環境污染帶來的損害、異議登記不當帶來的損害、房屋(土地)登記部門的其他登記錯誤帶來的損害，以及區域規劃調整帶來的損害。具體還可分為可修復的損害和不可修復的損害、暫時性的損害和永久性的損害。
（2）房屋損害造成的損失分析。房屋損害造成的損失可以分為兩塊：價值減損（不可修復的損害）和經濟損失（可修復的損害）。相關經濟損失分為直接經濟損失和間接經濟損失。直接經濟損失即修復費用，間接經濟損失如修復期間的租金損失，停產停業損失，搬遷費、周轉費等等。
（3）房屋損害賠償金額的量化。對房屋損害的分析最終目的是確定損害的賠償金額，這是不言而喻的簡單道理，然而受損房屋的賠償金額究竟是多少，常常是難以回答的復雜問題，這一看似簡單的問題常會引起復雜的矛盾和糾紛。問題之所以簡單，是因為房屋受損是明確的客觀事實，相應地，人們便要求責任者向受到經濟損失的一方進行明確的賠償。問題之所以復雜，是因為引起房屋損壞的原因 、對房屋整體結構的影響大小、房屋的新舊程度、責任者的責任大小以及人們對房屋損壞的認識等因素難以與具體的賠償金額之間建立明確的關系。因此，對于不同類型的損害及所造成的損失要對其進行客觀分析確定其性質，采取科學的評估方法進行評估。
二、房屋損害評估方法
房屋損害經濟價值評估首先應確定造成房屋受損的因素，其次才能量化因素對價值的影響。根據減損部分是否可修復、收益是否可量化、是否存 在類似類型的補償案例，選擇適宜的方法 。
（一）房屋完全毀損不可修復的損失評估
若要按原來的結構類型和大小將完全損毀的房屋重建起來，除了清理場地所需的費用外，還需要多少投資呢?顯然其工程造價與同 一類型建筑的面積A的大小和當地當前單位面積的市場價或稱為重置價R有關,是兩者的乘積。然而這一乘積還不是該房屋的實際損失價格，因為原來的房屋已經使用了一段時間，其性能與新建房屋有所不同，還應當考慮其新舊程度的影響。因此對于他方原因造成完全毀損的房屋的損失金額或責任者的賠償金額P應當用下式來表示 。
P=（A×R+C1-C2 ）×C3×C4 (1)
式(1)中:
A是房屋原有面積；
R是當地當前單位面積的市場價(包含土地價）；
C1 是拆除工程費用；
C2是拆除物殘值；
C3是房屋的折舊系數 ;
C4是造成房屋損毀的責任者應當承擔的責任系數。
其中，拆除工程費用應當參照房屋修繕工程預算定額，費用包括直接費、間接費、利潤和稅金。拆除物殘值評估應當根據估價時點的回收市場價格合理確定。
（二）可修復的房屋損失評估
對于可修復的房屋損失的評估，一種做法是根據房屋的類型、質量問題的性質和嚴重程度提出具體的修復方案 ，再根據這 一修復方案做出工程預算 ，其工程預算可作為修復費用 ，這也就是受損房屋的經濟損失 。在此基礎上考慮有關方的責任大小，就可得出受損房屋的賠償金額。這一方法雖然是可行的 ，但是當損害問題較為復雜時 ，修復方案難以確定，甚至雙方對工程預算也產生分歧，致使這類問題久拖而得不到解決。根據我們的經驗，如果換一種估算損失的方法，常常能使問題得到較為圓滿的解決，這種方法是找出房屋修復費用與房屋損壞程度之間的關系，即損壞越嚴重，修復費用越多的特點 ，在公式 (1)中增加一個反映各種房屋損壞狀況的系數K，我們就可以對各種受損房屋的經濟損失迅速地做出估算 ，如下式所示:
P= A×R×Cl×C2×K (2)
式 (2)的意義是很明顯的，考慮房屋的新舊程度、房屋的損壞狀況及責任者的責任大小等因素的影響 ，對重建同類房屋現時的工程總造價進行折減，折減后的工程造價，就是受損房屋的經濟損失或責任者應 當付出的賠償金額。下面對上述公式中的系數做進一步的說明：
A---是房屋的總面積 (㎡ )，其值按國家有關規定進行測定;
R--- 為當地當前同類建筑每㎡的市場平均價 (不包括土地使用價 ) 。
Cl ---為房屋新舊程度的折舊系數 ，它與原房屋的設計使用年限和已經使用的年數有關。
C2---責任系數。應根據責任者的責任大小在 o～1的范圍內取值，當應負完全責任時取 1；在一般情況下，責任者的責任系數常常小于 1；當然 ，取0表示認定的責任者沒有責任，但是，這種情況也較少。
K---房屋損壞狀況系數。其評定標準應根據《民用建筑可靠性鑒定標準GB50292-2015》的規定，并結合結構主體部分的損壞狀況，以及地基基礎的狀況和房屋的傾斜程度等進行綜合評價。我們將房屋損壞狀況分為A、B、C 和D四個等級，分述如下：
A級：個別承重構件有輕微的損壞 ，個別非承重構件有不 同程度的損壞；附屬構件有不同程度的質量問題，不需修理或僅需稍加修理，仍可繼續使用。
B級：多數承重構件有輕微質量問題，部分有明顯的質量問題 ；個別非承重構件有嚴重的損壞，需經一般修理．采取安全措施后可適 當使用；或多數承重構件有輕微質量問題部分有明顯的質量問題，個別非承重構件有嚴重的損壞需經一般修理 ，采取安全措施后可適當使用；
C級：多數承重構件有嚴重的損壞或部分倒塌，應采取排險措施；需大修，局部拆除；
D級：多數承重構件倒塌 ，需拆除。
相應于上述四種情況的損壞狀況系數見表 1
表1：損壞系數k與損壞狀況的對應關系
三、房屋損害鑒證評估中需要注意的問題
1.房屋損害在理論上存在無形損害和有形損害之分。房屋無形損害因其房屋本身沒有損害，只是受到各種政治、經濟等政策因素影響而導致房屋價值降低，這一種情形，我們通過正常的房屋評估技術就可以對其進行評估。在房屋有形損害評估中，同時也包含了房屋無形損害而導致的房屋價值降低的因素，比如房屋的收益水平、價差法中的房屋市場價格等。本文主要探討的是房屋有形損害評估，并且在房屋損害評估形式上不作區分，因此統稱為房屋損害損失評估。
2.房屋損害評估是評估的受損房屋的損害價值或因修復所花的費用。評估時應把握房屋受損前后的狀況，包括房屋的結構、用途及受損的部位、類型、程度等。評估中，要考慮受損房屋是否出租或自用，還要考慮因房屋損害貶值導致的土地經濟價值貶值的因素。
3.不可修復的房屋損害評估，要對受損害的房屋進行合理鑒定，劃分出不可修復的部位、面積、類型以及對主體房屋的影響程度。按部分不可修復但主體房屋尚可使用和完全不可修復分別進行評估。
四、結語
房屋損害鑒證評估作為一種特殊的評估業務，其目的是為解決糾紛提供價格參考依據，當受損房屋的問題較為復雜，其經濟損失通過修復工程預算的結果來估算難以被人接受時，本文提出的評估方法或許能夠較為圓滿地解決糾紛雙方的矛盾，其客觀、公平、謹慎的工作態度，科學、合理、準確的評估方法，可以保證鑒定評估結論的科學性、公正性、嚴謹性。當然，文中所給出的各系數還有待在實際應用中進一步改進和完善。
參考文獻：
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