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內容摘要：隨著人們住房和生活水平的提高，本來屬于商品住宅附屬建筑的地下車庫和車位，逐漸成為樓盤開發的標配，數量也越來越多。以合肥市為例，合肥市目前大約有樓盤3000多個，其中約三分之二建有地下車庫。據不完全統計，合肥市僅住宅小區就有地下車位約30-50萬個。由于住宅小區地下車位多是單獨辦理產權證書，單獨進行買賣交易，體量又比較龐大，近年來，無論是交易過戶的課稅，還是司法評估中的分家析產、處置拍賣等，都需要對地下車位進行估價，客觀上也形成了房地產估價的新需求。本文擬從住宅小區地下車位的產權和分類著手，對地下車位的權屬及估價進行研究和探析。
關鍵詞：
住宅小區地下車位 產權及分類 估價研究
一、住宅小區地下車位的產權及分類
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第四、第八條的相關規定，以地下室是否列入為整棟建筑服務的公共用房和管理用房，從而作為公用建筑面積可以被整棟建筑分攤為區分標志，結合關于地下人防工程的規定，住宅小區地下車位基本上可以分為如下三類：
（一）業主共有
地下車庫的建筑面積已經被分攤到商品房銷售面積中，這些車庫或者形成的地下車位，按照《民法典》的相關規定，屬于業主享有共有和共同管理的建筑物區分所有權，其所有權歸全體業主所有；同時，由于是屬于在建筑區劃內，規劃用于停放車輛的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
在實際樓盤開發中，現在這種情況已經比較少見，而且，由于是共有產權（建筑物區分所有權），現實中的估價需求也很少。
（二）地下人防工程
一個小區的開發建設，需要設計一定面積的地下空間用做人防工程。開發商在做小區規劃時，經常將商品房的地下停車場配建為人民防空工程，按照《規則》規定，地下室作為人防工程的，其面積不計入公攤面積，當然也不計入整棟商品房建筑面積。這樣的話，用作地下人防工程的車庫，其面積應從整棟商品房的建筑面積中扣除。
按照《中華人民共和國防空法》，屬于人民防空工程的地下停車場的產權歸國家所有，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。按照《民法典》規定，這種權利屬于用益物權范疇。人防車位使用權必須通過合法程序取得，即開發商應當在人防工程部門辦理備案登記等手續。在實際房地產開發中，我們常?？梢钥吹介_發商也將此部分車位以租賃協議方式對外“銷售”，購買者雖然無法辦理產權證，但是憑一紙“協議”獲得該車位二十年或者更多年限的使用權。需要說明的是，開發商與買受人簽署《人防車位買賣協議》時，因開發商對人防車位僅有使用權和收益權，該協議性質上只是租賃合同性質，當租賃期限超過二十年后，雙方需要續簽協議。
這一類的車位“產權”，雖然可以使用，但既不能抵押，交易時也不會通過稅務局和不動產登記部門課稅辦證，現實中基本無估價需求。
（三）開發商自有
開發商在建設地下車庫的時候，在滿足地下人防工程要求后，單獨規劃建設的地下車庫，其面積是作為獨立使用空間銷售而沒有分攤到商品房建筑面積里面。這種地下車位的產權是完全歸屬開發商的，業主沒有所有權。此部分車位可獨立銷售、轉讓和抵押，實際工作中的估價需求主要源于這一種類型，也是本文要討論的對象。
二、地下空間建設用地使用權的管理規定
在進行地下車庫、車位估價時，我們還有必要對樓盤開發時，其地下空間是否獲得建設用地使用權，也就是地下車位價格除建筑物外，是否包括其相應占用的土地，進行梳理和分析。
（一）《民法典》的規定
關于地下空間建設用地使用權的管理，《民法典》第345條僅用一句話做了原則性的規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上和地下分別設立”。
（二）各地的實際做法
在實際操作層面，各地的做法不一，快慢也不一。比如2006年出臺的《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記施行規定》第6條規定：經營性項目的地下土地使用權出讓金，按照分層利用、區別用途的原則，參照地上土地使用權出讓金的標準收取。2011年出臺的《蘇州市地下空間建設用地使用權利用和登記暫行辦法》第7條規定，地下、地上空間建設用地使用權依法實行有償使用制度；地下、地上空間建設用地使用權，可結合地表工程建設規劃，分別對照地下、地上空間的規劃批準用途，實行分層供地，依法確定不同的供地方式。2013年出臺的《武漢市地下空間開發利用管理暫行規定》第10、13條規定，開發利用地下空間應當取得地下建設用地使用權；地下建設用地土地出讓價款，按照不低于出讓時相同主導功能用途、土地級別、使用年限的地上建設用地市場價標準的30%收??；連建地下空間開發利用項目，其起始價與地上部分一并計入總起始價。
可以看出，對于地下空間建設用地使用權的管理，各地雖然做法不一，但是總的原則都是實行分別登記、有償使用制度。
（三）對于地方沒有出臺規定或者規定實施前已經出讓土地的認識
基于以上分析，對于地方沒有出臺地下空間建設用地使用權管理規定或者在規定實施前地表建設用地使用權已經出讓的，我們可以形成這樣一個認識，即只要是根據規劃審批方案確定由地表建設用地使用權人結合地面建筑一并開發建設地下工程的，則視為已連同地表建設用地使用權一并取得上述范圍內地下空間建設用地使用權。這樣就解決了地下空間在土地使用權層面上的權利歸屬問題，也可合理解釋地下車位可作為不動產單獨對外出售的現象。
以合肥市為例，在新換發的商品房地下車位《不動產權證》里面，可以看到如下記載：
可以看出，小區地下車位所占用的土地，其建設用地使用權歸屬于權利人，土地使用性質為出讓，用途則界定為城鎮住宅用地。
三、地下車位的面積
在討論地下車位估價之前，我們還有必要對地下車位的面積情況進行研究，以便于在估價時可以更加清晰的分析和考慮車位面積對價格的影響因素。
（一）地下車位的面積分攤
經常會聽到有人質疑地下車位的產證面積，最常見的情況，是在大型住宅區的地下車庫中，畫在車庫地上的車位，其形狀僅是一個長方形的權屬界線，使用卷尺量測計算出的面積也僅為十平方米左右，但車位產權證上所顯示的建筑面積往往為翻番甚至更多。
車位作為一個產權單元，其建筑面積的計算應該遵循國家《房產測量規范》計算得出。車位的建筑面積由車位的套內建筑面積加上分攤面積組成，車位的套內建筑面積即為車庫中由權屬界線所圍合而成的面積，車位的分攤面積是指在整個地下車庫中所分攤的共用建筑面積。在大型的地下車庫中，車位的分攤面積主要有車行道、坡道、車庫出地面樓梯間以及設備間等。通常情況下，為了滿足車輛的自由通行，車庫內的車行道、汽車坡道等，都占據了很大的一部分面積，再加上車庫的出地面樓梯間、地下車庫中為了滿足照明所設置的配電間，以及為了滿足通風所設置的風機房、風井等，形成較大的需要分攤的共有面積，最終反映在產權證上的車位建筑面積就比較大。
（二）地下車位的停車形式和面積
單元式住宅樓地下車庫的多數車位都是標準車位，停放方式基本分為垂直式和平行式，有時也有斜列式。按照《車庫建筑設計規范》（JGJ100-2015）中的規定：“機動車庫應根據停放車輛的設計車型外廓尺寸進行設計。機動車設計車型的外廓尺寸可按表4.1.1取值”，其套內建筑面積也就是俗稱由權屬界線所圍合而成的面積，按照“規范”要求，大約在12.24平方米-14.40平方米之間。圖片如前所述，如果加上應分攤的共有面積，最后體現在產權證書上的地下車位建筑面積多在20-40平方米之間。
地下車位常見排列方式見下圖：
四、地下車位估價探析
地下車位不同于地上房屋，在對其進行房地產估價時，我們要充分考慮地下車位價格形成的特殊性，科學合理地進行估價測算。本文僅提出在進行地下車位估價時應著重考慮和關注的要點和思路，以及與一般房地產估價的不同之處，供實際房地產估價時參考。
（一）地下車位房地產的特殊性
1、計價單位特殊
房地產價格基本上都是以建筑面積為計價單位，再結合單價來測算，而地下車位則是按“個”計價銷售，這是地下車庫別于一般房地產最主要的地方。盡管地下車位的產權證書均載有車位的建筑面積，且面積越大車位價格越高，但是面積對車位價格影響的并不線性相關。在地下車位價格形成中，我們反而可以把車位的建筑面積看作是價格影響因素，在實物狀況中進行調整修正。
2、價格與所屬樓盤小區有很強的從屬性和依附性
住宅小區地下車位銷售定價或者轉讓價款水平，主要與所屬樓盤的區域和樓盤價格呈現強關聯關系，或者說地下車位價格與地上房地產有很強的從屬性和依附性，地下車庫所屬樓盤的檔次、定位以及價格水平，都對地下車位價格有較大的影響和制約作用，這是地下車位價格形成的顯著特點。
3、銷售對象的局限性
與地上普通房地產不同，住宅小區地下車位的購買人群非常狹窄，往往僅局限于同一小區業主；但是反過來，地下車位的銷售也有剛性一面。由于機動車現在已經成為小區業主入住的標配，對于業主來說，購買地下車位亦是剛需。從這個角度來說，銷售對象的局限性，和業主購買的剛性需求，二者之間存在博弈關系，最終會對車位價格構成影響。
（二）比較法評估地下車位價格
評估地下車位房地產價格時，最常用也是首選的估價方法是比較法，不僅交易案例眾多，可比實例易于取得，估價過程的直觀性也使得估價結果容易讓人信服。只不過由于地下車位價格形成的特殊性，決定了在采用比較法估價時，其價格影響因素應有別于普通房地產估價。
首先，基于地下車位計價單位的特殊性，在對地下車位進行比較法估價時，可以按“個”為單元進行比較和修正，面積在這里只是作為一項修正因素；同時，地下車位與普通商品房的價格影響因素還有些不同的地方，需要我們來分別設定。地下車位價格影響因素與普通商品房不同之處主要體現在區位和實物影響因素兩類，逐一分析如下：
1、區位調整因素
（1）樓盤檔次和水平：住宅小區地下車位與所屬樓盤的區域和樓盤價格呈現強關聯關系，地下車庫所屬樓盤的檔次、定位以及價格水平，都對地下車位價格有較大的影響和制約作用；
（2）地下車位的樓層：負一層停車便捷，價格最高，以下樓層依次遞減；
（3）樓盤停車位配比：停車位的配比越小，小區停車位越緊張，車位價格就可能較高，如果停車位配比較大，說明停車位不緊張，車位價格就會較為平緩；
（4）車庫的空間布局：地下車庫的車位布局安排是否合理，車位的設置是否規整；
（5）周邊替代停車場：樓盤周邊是否有替代停車場，以及停車場的條件、停車價格等，都會對地下車位的價格產生一定影響。
2、實物調整因素
（1）地下車位的面積：通常來說，面積越大車位價格越高，但是需要注意的是，面積對車位的影響并不是線性的；
（2）地下車位的位置和形狀：位置是否方便如是否在電梯出入口，車位形狀是否規整便于車輛泊入；
（3）停車位條件：主要包括進入車位的通道是否寬敞易于停車入庫、停車位周邊是否安放有安防探頭等；
（4）物業管理水平：物業公司對停車位的管理和服務水平，一定程度上影響停車位的檔次，進而影響停車位的價格水平。
（三）成本法評估地下車位價格
成本法評估地下車位，其價格還是由土地成本、建設成本以及管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤構成，但在這里有兩個地方需要關注。
1、土地成本的計算
如前所述，在具體進行地下車位估價時，無論該地區有沒有出臺地下空間建設用地使用權管理規定，或者在規定實施前地表建設用地使用權已經出讓的，我們都可以認為，只要是根據規劃審批方案確定由地表建設用地使用權人結合地面建筑一并開發建設地下工程的，則視為已連同地表建設用地使用權一并取得上述范圍內地下空間建設用地使用權，即地下車位價格應包含地價。在實際采用成本法估價測算時，可視情況考慮地價取價標準和水平，也可參照有關文件標準，如蘇州和武漢，在文件中均規定了地下空間有償使用的價格參照所在區域相對應用途地價的30%計取。
2、合理分攤測算建筑物重置成本
一個樓盤的整體地下車庫具有兩個作用，既為地上建筑物提供結構支撐，也通過建設圍合空間形成地下車庫。在測算地下車位的建筑成本時，存在哪些建筑費用應該計入，哪些應該合理分攤費用的問題。如建造地下車庫時，既有大樓的基礎部分如樁基礎等，也有由地下室頂板和底板以及圍合結構構成的地下車庫，此外還有大樓的一些公用設備設施。究竟如何分攤科學、合理測算這些費用，是我們在采用成本法估價時，需要解決的問題。
地下車庫的建設費用，按照其發揮的作用來分類，可以分為如下三種，一是為整個樓棟甚至為整個樓盤提供基礎支護，如樁基礎等建設費用，這部分費用應該由地上建筑物來分攤；二是專屬地下車庫的建設費用，如構成地下室圍合結構的內外墻壁和地下室底板等，可直接納入地下空間的建設成本；三是同時為地下空間和地上建筑物發揮效用的建設費用，如消防、通風、送配電等建筑物的公用設備設施費用，以及同時作為地下室頂板和地上建筑物的樓地面的建設費用，這部分費用應該由地下空間和地上建筑物共同進行分攤，分別進入各自成本。如此分攤測算，我們才能得到地下車庫科學合理的建設成本。
（四）收益法評估地下車位價格
采用收益法評估地下車位價格存在一定的困難，這是因為住宅小區地下車位多為業主自用，少有對外出租，且由于地下車位對地面樓盤的從屬性，使得其租售比水平上具有與住宅相似的特點，收益法往往難以反映地下車位的市場價格。某些特殊情況下，我們也可以采用收益法進行評估，在評估過程中，應注意以下兩個方面：
1、宜采用持有加轉售模式
住宅小區地下車位收益期通常都比較長，期限內收益難以預測，故宜采用持有加轉售模式。在確定期末轉售價格時，可以采用直接資本化法或者比較法來測算。
2、報酬率與凈收益的確定
地下車位主要為小區業主自用，在車輛擁有率越來越高的情況下，車位對于業主來說是一種“剛需”，持有地下車位風險較低，一些車位配比較低的樓盤，停車位基本全年無空置。就此而言，收益法評估地下車位的報酬率也應就低取值。在確定凈收益時，除了要扣除常規的運營費用如維修管理費、保險費、水電費和稅金外，還要注意應去除物業對車庫管理應分攤的那部分成本。
