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中共十八屆三中全會提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
這貌似對十七屆三中全會政策的一小步發展，實際是對征地制度改革的一大突破，巧妙地選準了征地制度改革的突破口和著力點，對全面展開征地制度改革和實現統籌城鄉發展具有重要的價值。但同時，目前集體經營性建設用地并沒有公認的價值評估方法。因此，如何在借鑒現有的國有城鎮土地價值評估方法的基礎上，形成規范的農村集體經營性建設用地價值評估方法，是當前重要的研究課題。
1、集體經營性建設用地的定義和現狀
1.1定義
農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地，如過去的鄉鎮企業用地。
1.2現狀
實際上，對于集體建設用地來講，絕大部分都是宅基地，全國范圍內的集體經營性建設用地并不多。廣東省由于改革開放較早，為了適應需求，城市郊區和城鄉結合部興建了大量鄉鎮企業，有相當數量的集體經營性建設用地。但是，對于除廣東以外的其他廣大農村地區來說，農村集體經營性建設用地數量和規模并不大。具體的農村集體經營性建設用地包括鄉鎮企業。隨著城市化的不斷推進，大量農民進城務工，農村的勞動力大為減少，很多的鄉鎮企業逐漸消失，甚至出現拆鄉鎮企業建宅的情況。農民的市民化，在城鎮買房定居。受傳統觀念“建新不拆舊”的影響，導致農村中存在大量閑置宅基地，甚至出現空心村。依照國家法律規定，取得城鎮戶籍，其原有的宅基地是應當被收歸村集體的。筆者認為，此部分也應該作為經營性建設用地的一部分。
1.3.集體經營性建設用地入市前提
一是符合規劃。取得土地使用權后，興建項目要符合規劃。二是符合用途管制。概括地說，允許入市的只是農村集體經營性建設用地，必須在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體的經營性建設用地才可以出讓、租賃、入股，并不是說所有的農村建設用地都可以自由入市，而且，即便是集體經營性建設用地入市，首先要確權、確地，不能無證轉讓。三是要形成系統的價值評估方法，規范公開市場操作。
2.評估的依據及意義
2.1依據
目前，我國僅出臺了農用地分等、定級、估價的技術標準及城鎮土地分等、定級、估價的技術標準，對于農村集體建設用地特別是經營性建設用地的級別劃分與價值評估尚無相關技術規定，考慮集體建設用地與城鎮國有建設用地在土地質量、價格影響因素、影響規律、分布和利用特征等方面具有較大的相似性，可以以城鎮土地分等定級規程、城鎮土地估價規程作為主要技術依據，同時參照農用地定級規程和農用地估價規程中相關內容。此外，評估所在區域的土地利用總體規劃、城市規劃和村莊、集鎮規劃以及國家和省、市相關政策規定也應作為集體建設用地定級估價工作的重要依據。
2.2評估的意義
一是為集體建設用地出讓、轉讓、租賃、抵押等流轉行為中的價格水平提供指導，為科學合理征收土地增值收益及相關稅費提供價格參考標準，為保護集體建設用地交易雙方的權益提供保障，規范交易秩序，使交易信息公開化、透明化。
二是由于此前土地法律法規的限制，集體建設用地大多以私下的非正常的途徑和方式進行流轉，造成集體建設用地的低效利用和耕地資源的大量流失?！吨泄仓醒腙P于全面深化改革若干重大問題的決定》提出后，勢必要打破土地利益固化的格局，形成村集體、農民在城鄉統一的交易市場中同權同價，公平交易。為了避免農民權益受到侵犯，減少集體建設用地流轉中土地價格的隨意性和不合理性，關鍵是建立健全集體建設用地價值體系，完善其價值評估理論與方法。
3.主要的評估理論與方法
目前，集體經營性建設用地價值評估還處于探索和研究階段，國內還沒有形成比較成熟和公認的評估方法。
相對而言，城鎮國有建設用地價格評估理論與方法，經過多年的實踐和探索，已日臻完善。由于土地估價具有相通性，國有土地使用權價格評估理論與方法對于集體建設用地使用權價格評估也具有借鑒意義，只是評估思路有所不同。土地估價的基本方法有：基準地價系數修正法、收益還原法、剩余法和成本逼近法四種方法。
3.1基準地價系數修正法
基準地價系數修正法是利用農地基準地價和基準地價修正系數表等評估成果 ， 按照替代原則 ， 就待估宗地的自然環境條件和社會經濟條件等與其所處區域的平均條件相比較， 并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在評估期日時的價格的方法。當然， 由于農地基準地價是無限期基準地價，最后需要進行農地使用年限修正。
其公式為：農地宗地地價 =農地基準地價×(1+∑各影響因素修正系數)×農地使用年限修正系數=農地基準地價×(1+∑自然環境影響因素層修正系數+∑社會經濟影響因素層修正系數)×農地使用年限修正系數=農地基準地價×(1+土壤母質修正系數+灌排水修正系數+氣候修正系數+地形修正系數+?? +區位交通修正系數 +耕作制度可塑度修正系數 +政策因素修正系數+人口因素修正系數+??)×農地使用年限修正系數。
3.2收益還原法
收益還原法是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的一種方法。計算公式
其中：v為土地價格，a為土地年純收益，每年不變，r 為土地還原率，每年不變，n為未來土地使用年期。
3.3剩余法
是以預測土地或不動產開發項目的最終市場價格為起點，減除估計的項目開發過程中的開發成本和其他一些相關費用、稅費及利息利潤等，得到的價值余值作為待估項目價格的方法。
V= T-M-N
式中V：待估土地價格，T：估計的土地總價值或房地產總價值，M：開發成本，N：開發過程中利息利潤。
4、成本逼近法的原理和修正
4.1原理和方法
成本逼近法是建設用地取得過程中的土地取得費加上建設用地重建費，并加上合理的利息利潤以及增值收益來逼近土地價值的方法?；竟剑航ㄔO用地成本價格=建設用地取得費+建設用地重建費+稅費+利息+利潤+建設用地所有者權益?，F就公式中的各種費用一一加以討論。
4.1.1建設用地取得費
建設用地取得費是指為取得建設用地使用權而向所有者或原使用者支付的費用。在我國，建設用地取得費主要有2種情況：②農村集體組織或鄉鎮企業由于各種原因不能繼續經營或擱荒的建設用地較多，故采用承包的方式對外出租，承包人支付一定農地取得費后即可得到一定年限的建設用地使用權；③建設用地使用者不愿繼續經營，采用轉包方式，把剩余的一定年限的建設用地使用權轉包給第二承包人并收取相應的租金。
4.1.2建設用地重建費
農村集體經營性建設用地的流轉大多是遺留的鄉鎮企業，這些企業一般都已無人看管，年久失修。新承包者都會在原有鄉鎮企業的基礎上鋪設新設備，大部分需要重新裝修，小部分需要重新建設。
4.1.3資本利息
建設用地取得費和建設用地重建費均要計算利息。建設用地取得費的利息一般采用1年期定期貸款利率，并以全程計息。建設用地的重建基本工程可能在半年或更短的時間內完成，利率通常采用同期貸款利率。
4.1.4資本利潤
資本利潤是把建設用地取得費和建設用地重建費兩項基本費用之和乘以一定的投資利潤率得到。
4.1.5稅費
稅費的計算可參照國家有關法規制度執行。
4.1.6建設用地所有者增值收益
由于建設用地經過投資開發會產生級差收益，而產生級差收益的原因則是建設用地所有權壟斷，是國家或集體作為經營性建設用地所有者在經濟上的體現，故經營性建設用地增值收益亦可稱作所有者權益。具體比例可采用區域同類土地的成交價格與成本價格進行比較后取得。
4.2實例分析
4.21實例概況
廣東梅州市某鄉為保護水源和環境關停了一家造紙廠，2010年引進大棚西瓜種植，需建立西瓜加工基地，鄉政府想在原有造紙廠的基礎上重新裝修，變為西瓜加工基地。此造紙廠占地3公頃，從2010年7月至2010年11月重新裝修共花費30×104元，現要求評估其2010年11月1日的地價。
4.22實例分析計算
①建設用地取得費。由于梅州市響應國家號召，努力加大鄉鎮企業的改造，推進集體經營性建設用地流轉，在不占用基本農田和宅基地的前提下，采用優惠政策免交建設用地使用費，故其費用為0。
②建設用地重建費。重新裝修費10×104元/公頃，引進加工機械設備90×104元。
③利息。重新裝修期為1年，其中包括新裝備的鋪設和相關電力水利的鋪設。假設其為半年內持續均勻投入，故其計息期為半年，計息利率為同期貸款利率，取5.31%，因此利息為（10×104元/公頃+30×104元/公頃）×1/2×5.31%=1.06×104元/公頃。
④利潤。投資利潤率取該地區的社會平均利潤率20.43%，故利潤=（10×104元/公頃+30×104元/公頃）×20.43%=8.172×104元/公頃。
⑤稅費。免稅。
⑥增值收益。根據當地相關調查結果顯示，當地集體經營性建設用地增值收益為2.78×104元/公頃。以上幾項費用相加，得到該農地的成本價格，即成本價格=0+10×104元/公頃+30×104元/公頃+1.06×104元/公頃+8.172×104元/公頃+2.78×104元/公頃=52.012×104元/公頃。假設其承包年限為30年，故需經年限修正，即：
交通和區位等因素修正，在此不作詳細介紹。
4.3修正
成本逼近法一般適用于新開發農地的評估，特別適用于農地市場不發育、成交案例不多、無法利用市場資料的情況下的評估。目前，我國農地市場極不發育，因此， 成本逼近法是集體經營性建設用地價格評估的首選方法。但由于集體經營性建設用地歸農村集體所有， 但由于集體建設用地的估價大部分取決于它的效用，并非它所花的成本，故在具體的應用中受到一定的限制，具有一定的應用局限性。因此，其使用權的出讓應是一定年限內的價格，需要進行農地使用年限修正。因成本價格并未考慮建設用地的效用和收益，故最后還須進行社會經濟因素的修正。
5、評估理論與方法的不足與展望
由于農村集體經營性建設用地流轉尚處于起步階段，缺少土地交易案例; 隱形的土地市場，使交易價格不能充分表現; 同時在使用很不規范，相應的房地產之間缺乏可比性，這些都使集體經營性建設用地評估不能完全比照于國有土地。特別是集體經營性建設用地與國有建設用地因所有權性質不同，從而使二者在政策支持度、市場交易完善性等方面有較大差異。楊建波等人針對國有與集體建設用地的權利對等性、政策配套度、交易完善度等方面的差異，采用類比修正和數學模型法相結合的方法來評估集體建設用地基準地價。結果表明: 土地擁有的權利不同就會有不同的價格表現。在目前集體經營性建設用地權利不完整、政策不配套、交易不完善的情況下，集體商服用地、工礦用地基準地價水平僅相當于國有地價的72%、59%。為集體經營性建設用地流轉和建立城鄉統一的土地市場價格體系提供了重要依據。
隨著我國經濟的快速發展，集體經營性建設用地的需求不斷增加，流轉規模越來越大，對此，應借鑒國有建設用地的土地估價規程，借鑒試點地區的工作經驗，著手制定農民集體經營性建設用地流轉價格的評估規程。政府監管部門要針對不同區域，不同類別的流轉土地，確定相應的評價標準及估價技術參數，制定集體建設用地的專業估價規范。應在建設用地基準地價評估工作的基礎上，參照已經比較成熟的城鎮國有建設用地價格評估體系和農用地分等定級規程，逐步建立與城鎮建設用地定價估價體系相銜接的農村集體建設用地定價估價體系，盡快制定《農民集體經營性建設用地定級估價規程》， 建立農民集體經營性建設用地定級估價技術規范，用以指導農村集體建設用地價格評估，使集體經營性建設用地評估工作有法可依、有章可循。
6、結論
集體建設用地因價格類型不同而存在差異。不同的使用權類型帶來了不同土地使用權的權益差異，進而也形成了不同權益下的價格類型，不可一概而論，落實到集體經營性建設用地上也應有同樣的思路，集體出讓經營性建設用地其價格應體現了完整收益權和處置權的權益價格。集體經營性建設用地與國有建設用地同地同權同價的討論，不僅要以地塊自身條件相同為前提，還要考慮土地取得方式的對應性。集體經營性建設用地價值評估，應根據不同估價目的、不同價格類型分別確定評估思路和方法選用。如果不區分情況，籠統地研究集體經營性建設用地價格評估問題，勢必會造成價格內涵不清，估價思路前后矛盾。
